옛날 전세계약, 새 집주인에게 버틸 수 있을까? - 가등기와 대항력 이야기

이사철이 다가오면서 전세, 월세 계약 관련 문의가 많아지고 있습니다. 오늘은 과거 전세 계약과 관련된 복잡한 문제, 특히 가등기와 대항력에 대한 이야기를 풀어보려 합니다. 내용이 다소 어려울 수 있지만, 최대한 쉽게 설명해 드리겠습니다.

사례:

옛날 옛적, 주택임대차보호법이 지금처럼 힘이 세지 않았던 시절, 甲은 乙 소유의 집에 전세로 들어가 살기로 했습니다. 당시에는 전세금을 보호해주는 등기 같은 제도가 없어서, 단순히 둘 사이의 계약(채권전세)만으로 전세가 이루어졌습니다. 甲은 이사 후 바로 전입신고까지 마쳤죠. 그런데 나중에 丙이라는 사람이 이 집에 가등기를 설정하고, 1년 뒤 소유권 이전 등기를 완료했습니다. 새 집주인이 된 丙은 甲에게 집을 비워달라고 요구하고 있는 상황입니다. 과연 甲은 전세금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않고 버틸 수 있을까요?

안타까운 결론: 아쉽게도, 이 경우 甲은 丙의 요구를 거부하기 어렵습니다.

그 이유는?

핵심은 과거 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호)과 가등기의 효력에 있습니다.

• 구 주택임대차보호법 부칙 제2항 단서: 이 법이 시행되기 전에 맺은 전세 계약이라도, 입주와 전입신고를 했다면 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있다는 내용입니다. 하지만 여기에는 중요한 예외가 있습니다. 법 시행 전에 이미 집에 대한 권리를 갖고 있던 사람에게는 대항할 수 없다는 것이죠.

• 가등기의 효력: 가등기는 나중에 본등기를 할 권리를 미리 확보해두는 장치입니다. 丙이 가등기를 설정한 시점이 주택임대차보호법 시행 전이라면, 비록 본등기는 나중에 했더라도, 법 시행 전에 이미 권리를 갖고 있던 것으로 취급됩니다.

• 판례의 입장: 대법원은 이러한 경우, 가등기권리자를 법 시행 전에 물권을 취득한 사람과 동일하게 본다는 입장입니다 (대법원 1984.2.14. 선고 83다카2131 판결). 즉, 甲은 丙에게 전세 계약을 주장하며 집을 비워주지 않을 수 없다는 것입니다.

결론적으로, 주택임대차보호법 시행 전에 맺은 전세 계약이라도, 그 전에 가등기가 설정되어 있다면 새 집주인에게 대항하기 어렵다는 것을 기억해야 합니다. 이처럼 부동산 거래는 복잡한 법률 문제가 얽혀 있으므로, 계약 전 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.