우리 상가에 똑같은 빵집이 또 들어온다고?! 업종제한 약정, 어떻게 해야 할까요?

안녕하세요! 맛있는 빵 냄새 가득한 저희 가게, 드디어 상가에 자리를 잡고 열심히 운영 중입니다. 그런데 갑자기 날벼락 같은 소식을 들었어요. 바로 저희 상가에 똑같은 빵집이 또 들어온다는 겁니다! 분양 당시 조합 측과 '다른 빵집은 절대 안 들어오게 하겠다'는 약속을 받았는데, 이게 무슨 날벼락인가요? 저와 같은 상황에 놓인 분들을 위해 업종제한 약정과 관련된 법적 내용을 알려드리겠습니다.

분양 당시 약속, 법적으로 보호받을 수 있을까요?

저는 상가 분양 당시 조합 측과 업종제한 약정을 맺었습니다. 미분양 상가를 분양할 때 저와 같은 업종(제과점)은 허용하지 않겠다는 내용이었죠. 그런데 조합 측에서는 이 약속을 어기고 다른 빵집에 상가를 분양하려고 합니다. 이런 경우, 저는 법적으로 보호받을 수 있을까요?

대법원 판례, 이렇게 말합니다!

다행히 대법원 판례는 저와 같은 상황에 놓인 상인들을 보호하고 있습니다.

• 분양자도 업종제한 의무를 져야 한다! 대규모 상가 분양 시 특정 업종을 지정하는 것은 수분양자가 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하고, 상가 전체의 활성화를 위한 것입니다. 따라서 업종제한 의무는 수분양자뿐 아니라 분양자에게도 적용됩니다. (대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결)

• 단순한 구두 약속이 아닌, 계약 내용이다! 업종제한 약정은 단순한 구두 약속이 아닙니다. 분양 계약의 중요한 내용으로, 만약 약정이 위반될 경우 분양 계약을 해제하는 등의 조치를 통해 기존 상인의 영업권을 보호해야 합니다. (대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결)

• 영업권 보호 약정은 분양 계약의 주된 채무다! 상가 분양 시 영업권 보호 약정은 단순한 부수적인 약속이 아니라, 계약의 주된 목적을 달성하기 위해 필수적인 약속입니다. 이 약속이 없었다면 수분양자는 계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단될 정도로 중요한 의무입니다. (대법원 1997. 4. 7. 자 97마575 결정, 대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결)

저는 어떻게 해야 할까요?

저는 조합 측에 영업권 보호 의무 위반에 대한 책임을 물을 수 있습니다. 구체적으로는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 새로 들어오려는 빵집에 대해서는 영업금지가처분 신청 등의 보전처분을 신청하고, 이후 영업금지청구소송을 통해 제 권리를 지킬 수 있습니다.

상가 활성화를 위한 업종 변경은 예외!

다만, 분양자가 상가 활성화를 위해 업종을 일부 변경하더라도, 기존 상인의 영업상 이익을 침해하지 않는 범위라면 의무 위반이 아닙니다. (대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결) 이 부분은 전문가와 상담을 통해 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

억울하게 피해를 보는 상인들이 없도록, 관련 법규와 판례를 잘 알고 대처하는 것이 중요합니다. 저와 같은 어려움을 겪고 있는 분들에게 도움이 되길 바랍니다.