우리 아파트 땅, 내 땅은 얼마만큼일까? - 대지사용권 이야기

아파트에 살면서 "내 집은 내 땅 위에 있는 거겠지?"라고 생각하시는 분들 많으시죠? 하지만 아파트는 건물과 땅의 소유 관계가 조금 복잡합니다. 특히 아파트가 오래되어 땅 주인이 불분명한 경우, 대지 소유권을 취득하는 '점유취득시효'에 대해 궁금해하시는 분들도 계실 텐데요. 오늘은 아파트 땅과 관련된 '대지사용권'에 대해 알아보겠습니다.

땅 주인 없는 아파트, 우리 땅이 될 수 있을까?

만약 아파트가 오래되어 땅 주인이 없거나, 찾을 수 없는 상황이라면 어떨까요? 구분소유자들이 오랫동안 해당 땅을 점유해왔다면 '점유취득시효'를 통해 땅의 소유권을 취득할 수 있습니다. 그렇다면 이렇게 취득한 땅은 각 세대별로 어떻게 나눠질까요?

핵심은 '전유부분 면적 비율'!

점유취득시효로 땅을 얻게 되더라도, 아파트 땅을 똑같이 나눠 갖는 것은 아닙니다. 핵심은 바로 **"전유부분 면적 비율"**입니다. 쉽게 말해, 내가 소유한 아파트의 면적이 넓을수록, 땅에 대한 지분도 커진다는 뜻입니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에서는 이렇게 정하고 있습니다.

• 대지사용권은 전유부분의 처분에 따른다 (집합건물법 제20조 제1항) : 즉, 아파트(전유부분)를 사고팔면, 그에 딸린 땅 사용 권리도 함께 이동한다는 의미입니다. 별도로 땅 지분만 떼어서 사고팔 수는 없습니다.
• 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다 (집합건물법 제20조 제2항) : 위와 같은 내용을 다시 한번 강조하고 있습니다.
• 각 공유자의 지분은 전유부분의 면적 비율에 따른다 (집합건물법 제12조 제1항) : 땅 지분의 비율을 정하는 가장 중요한 기준입니다.
• 여러 개의 전유부분을 소유한 경우에도 대지사용권은 전유부분 면적 비율대로 각 전유부분의 처분에 따른다 (집합건물법 제21조 제1항, 제12조) : 만약 한 사람이 같은 아파트에서 여러 세대를 소유하고 있다면, 각 세대별 면적 비율에 따라 땅 지분이 계산됩니다.

대법원도 이러한 집합건물법의 취지를 확인했습니다 (대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결). 즉, 구분소유자들이 점유취득시효로 땅을 얻더라도, 각자의 땅 지분은 자신의 아파트 면적 비율에 따라 결정된다는 것입니다.

예시

만약 A씨, B씨, C씨가 점유취득시효로 아파트 땅의 소유권을 얻었다고 가정해봅시다. A씨의 아파트 면적이 전체의 40%, B씨가 30%, C씨가 30%라면, 땅 지분 역시 A씨 40%, B씨 30%, C씨 30%로 나눠지게 됩니다.

결론

아파트 땅과 관련된 대지사용권은 생각보다 복잡한 개념입니다. 하지만 '전유부분 면적 비율'이라는 핵심 원칙만 기억하면 이해하기 훨씬 쉬워집니다. 혹시라도 관련된 문제로 고민하고 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.