우리 아파트 주차장, 누가 쓸 수 있나요? 상가 주인 vs. 오피스텔 주민 주차장 분쟁 이야기

안녕하세요! 오늘은 아파트 주차장 사용권을 둘러싼 상가 주인과 오피스텔 주민 간의 분쟁에 대한 대법원 판례를 소개해드리려고 합니다. 복잡한 법률 용어는 최대한 쉽게 풀어서 설명드릴게요.

사건의 발단

땅 주인 여러 명(이하 '원고 등')이 함께 힘을 합쳐 8층 지하, 12층 지상의 건물을 지었습니다. 지하 38층은 주차장, 지하 12층과 지상 1층은 상가, 지상 2~12층은 오피스텔로 만들었죠. 상가는 원고 등이 공유하고, 오피스텔은 분양했습니다.

그런데 문제는 주차장에서 발생했습니다. 오피스텔 분양 계약서에는 "오피스텔 주민들은 지하 68층 주차장을 사용한다"라는 조항이 있었습니다. 원고 등은 이 조항을 근거로 "지하 35층 주차장은 우리(상가 주인)만 쓸 수 있고, 여기서 주차장 사업을 해서 돈을 벌 권리도 우리에게 있다!"라고 주장했습니다. 건물 관리단을 상대로 소송까지 걸었죠.

원심(2심)의 판단

2심 법원은 원고 등의 손을 들어줬습니다. 오피스텔 분양 계약서에 "오피스텔 주민들은 지하 6~8층 주차장을 사용한다"라고 써있으니, 나머지 주차장은 상가 주인들이 독점적으로 사용하기로 한 약속이라고 본 것이죠. 또한, 분양 계약서를 쓴 것은 오피스텔 주민들의 서면 동의를 받은 것과 같다고 판단했습니다.

대법원의 판단: 뒤집힌 결과!

하지만 대법원은 2심 판결을 뒤집었습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 분양 계약서에 모든 내용이 다 들어가는 것은 아니다: 오피스텔을 분양받는 사람 입장에서는 분양 계약서에 주차장 사용 제한 같은 중요한 내용이 적혀 있을 거라고 예상하기 어렵습니다. 따라서, 분양 계약서에 그런 내용이 있다면, 분양받는 사람에게 자세히 설명하고 동의를 받아야 합니다. 이 사건에서는 그런 과정이 없었습니다.

• 계약서 문구는 엄격하게 해석해야 한다: 원고 등이 주장하는 '전속적 사용권'은 오피스텔 주민들의 주차장 사용 권리를 제한하는 것이므로, 계약서 문구를 엄격하게 해석해야 합니다. 분양 계약서에는 오피스텔 주민들이 지하 68층을 사용한다고만 적혀있을 뿐, 지하 35층을 사용하면 안 된다거나 상가 주인만 써야 한다는 내용은 없습니다.

• 다른 증거들을 살펴봐도: 오피스텔 입주 당시 만들어진 관리규약이나 관리계약서에도 지하 3~5층 주차장을 상가 주인만 쓴다는 내용은 없었습니다. 오히려 오피스텔 주민들은 별다른 제한 없이 주차장 전체를 사용해 왔고, 원고 등도 주차장 전체에서 주차장 영업을 해왔습니다.

결론적으로 대법원은 원고 등의 주장을 받아들이지 않았습니다. 분양 계약서 문구만으로는 상가 주인들이 지하 3~5층 주차장을 독점적으로 사용할 권리가 있다고 보기 어렵고, 오피스텔 주민들의 동의도 없었기 때문입니다.

관련 법 조항

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제11조 (공용부분의 변경)
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 (관리단집회의 의결방법)
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 (관리단집회의 서면결의)
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조 (공용부분의 관리비용 등)

이번 판례를 통해 주차장 사용 권리에 대한 분쟁 발생 시, 계약서 내용뿐 아니라 관련 법률, 실제 사용 현황 등 여러 가지 요소를 종합적으로 고려해야 한다는 점을 알 수 있습니다.