아파트 주차장, 상가도 마음껏 쓸 수 있을까? 재건축 상가 주차 분쟁 이야기

재건축 아파트 단지 내 상가를 분양받았는데, 약속과 달리 주차장 이용에 제한이 생겼다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 재건축 과정에서 상가 조합원과 조합 간의 주차장 사용 관련 분쟁에 대한 대법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 발단: 재건축 조합과 상가 조합원의 합의

서울 강남의 한 아파트가 재건축을 진행하면서 기존 상가 조합원들의 수분양권을 둘러싼 갈등이 발생했습니다. 상가 조합원들은 재건축 조합을 상대로 소송을 제기했고, 소송 중 법원의 조정 권고를 바탕으로 합의가 이루어졌습니다. 이 합의에는 상가 조합원들이 새로 지어질 아파트 단지 내 상가를 분양받는 내용과 함께 **"상가용 지하주차장은 지정 대수와 상관없이 아파트용 주차장을 공용으로 사용한다"**는 특약이 포함되었습니다. 이것이 바로 분쟁의 씨앗이 된 **"이 사건 특약"**입니다.

갈등의 시작: 아파트 입주자대표회의의 주차 통제

새 아파트와 상가가 완공된 후, 아파트 입주자대표회의는 상가 이용객들의 주차장 이용을 통제하기 시작했습니다. 주차 차단기를 설치하고, 입주자대표회의의 방침을 따르는 상가 입주자와 그 고객 차량만 주차할 수 있도록 제한한 것입니다. 이에 상가 조합원들은 조합을 상대로 특약 위반을 이유로 손해배상 소송을 제기했습니다.

쟁점: 조합의 의무와 특약의 효력

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 이 사건 특약이 조합에게 어떤 의무를 부여하는가? 단순한 선언적 의미인가, 아니면 상가 조합원들의 주차장 이용을 보장해야 할 의무가 있는가?
2. 조합이 아파트 주차장 관리 권한을 갖지 못하는 상황에서, 이 사건 특약이 애초에 이행 불가능한 약속(원시적 이행불능)이었는가?

대법원의 판단: 조합의 의무 인정, 특약 유효

대법원은 상가 조합원들의 손을 들어주었습니다.

• 조합의 의무: 대법원은 이 사건 특약이 단순한 선언이 아니라, 조합이 상가 조합원들에게 주차 대수 제한 없이 아파트 주차장을 이용할 수 있도록 보장해야 할 의무를 부여한다고 판단했습니다. 특약이 체결된 동기와 경위, 당사자들의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. (민법 제105조)

• 특약의 효력: 대법원은 조합이 아파트 주차장 관리 권한을 직접 갖지 못하더라도, 이 사건 특약이 원시적 이행불능이라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 사회생활상 경험칙이나 거래상 관념에 비추어 볼 때, 조합이 입주자대표회의와 협의하거나 다른 방법을 통해 상가 조합원들의 주차장 이용을 보장할 수 있는 가능성이 있다고 본 것입니다. (민법 제535조)

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 환송했습니다.

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제105조 (법률행위의 해석)
• 민법 제535조 (채권자의 손해배상청구권)
• 대법원 2020. 12. 10. 선고 2019다201785 판결
• 대법원 2021. 5. 7. 선고 2017다220416 판결

결론:

이번 판결은 재건축 과정에서 체결된 합의의 해석과 이행 가능성에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 특히, 당사자들의 의사, 계약 체결 당시의 상황 등을 종합적으로 고려하여 계약 내용을 해석해야 한다는 점을 강조한 판결이라고 할 수 있습니다. 이와 유사한 상황에 처한 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.