우리 아파트 지하실, 누구 땅일까요? 🤔

얼마 전 신축 아파트에 입주했는데, 갑자기 건축자가 아파트 지하층이 자기 땅이라고 주장하며 소유권을 행사하려고 한다면?! 상수도 시설, 물탱크, 배관 등이 있는 지하실을 입주민들이 창고나 놀이터, 대피소로 사용하고 있는데 갑자기 이런 일이 생기면 정말 당황스럽겠죠? 분양 당시 지하실 소유권에 대한 이야기는 전혀 없었는데 말이죠. 과연 입주민들은 계속 지하실을 사용할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 아파트 지하실의 소유권은 여러 가지 요소를 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다. 단순히 "건축자 명의로 되어 있다"는 사실 하나만으로 건축자가 소유권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

법원은 아파트 지하실 소유권을 판단할 때 다음과 같은 사항들을 중요하게 고려합니다 (대법원 1992. 10. 9. 선고 92다19217 판결).

1. 건축 당시 법적으로 의무화된 주민 대피시설인가? : 법적으로 의무적으로 설치해야 하는 대피시설이라면 공용부분으로 볼 가능성이 높습니다.

2. 주거용 이외의 목적으로 지어졌는가? : 만약 지하실을 처음부터 상가 등 주거 이외의 목적으로 건축했다면, 별도의 소유권 객체가 될 수 있습니다 (대법원 1984. 2. 14. 선고 82다카1014 판결, 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결).

3. 입주민 공동 사용 목적인가? : 기계실, 보일러실, 공용 창고, 대피소 등 입주민 전체가 사용하는 목적으로 지어졌다면 공용부분으로 볼 가능성이 높습니다 (대법원 1981. 1. 13. 선고 80다2445 판결).

4. 분양 당시 지하실에 대한 명시와 대지권 설정 여부는? : 분양 당시 지하실을 별도로 명시하고 대지권을 설정했다면, 건축자의 소유권 주장이 인정될 가능성이 있습니다.

5. 입주민들의 오랜 사용과 이의 제기 여부는? : 입주민들이 오랫동안 지하실을 사용해 왔고, 건축자가 이에 대해 이의를 제기하지 않았다면, 입주민들의 사용권을 인정할 수 있습니다.

또한, 건물의 공용부분인지 전유부분인지는 건물이 완공되어 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단합니다. 이후 건물의 개조나 사용 용도가 바뀌더라도, 처음 등록된 시점의 용도를 기준으로 판단합니다 (대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결).

즉, 지하실의 소유권은 단순히 명의만으로 결정되는 것이 아니라, 위에서 언급한 다양한 요소들을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 만약 건축자가 지하실 소유권을 주장한다면, 관련 법률과 판례를 참고하여 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.