월세 연체 후 꼬박꼬박 내면 계약 갱신? 묵시적 갱신과 차임 연체의 관계

안녕하세요! 오늘은 월세 연체와 묵시적 갱신에 관한 흥미로운 이야기를 해보려 합니다. 세입자가 월세를 연체하다가 다시 잘 내기 시작하면 계약이 자동으로 갱신될까요? 생각보다 흔히 발생할 수 있는 상황인데요, 자세히 알아보도록 하겠습니다.

사례

집주인 A씨는 세입자 B씨와 2년짜리 임대차 계약을 맺었습니다. B씨가 한동안 월세를 연체했지만, 보증금이 있어서 A씨는 별다른 조치 없이 기다렸습니다. 그러다 보니 어느새 2년 계약 기간이 만료되었고, 이후 B씨는 월세를 꼬박꼬박 내기 시작했습니다. A씨는 월세를 올리고 새로운 세입자를 구하고 싶어 계약 종료를 통보했지만, B씨는 계약이 자동으로 갱신되었다며 나갈 수 없다고 주장합니다. B씨의 주장은 과연 타당할까요?

묵시적 갱신이란?

전월세 계약 기간이 끝나가는데 집주인과 세입자 모두 계약 갱신이나 해지에 대한 이야기를 하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 집주인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 계약 갱신 거절 의사를 표시하지 않고, 세입자 또한 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

차임 연체와 묵시적 갱신

그러나 주택임대차보호법 제6조 제3항에는 중요한 예외가 있습니다. 세입자가 2기(期) 이상의 차임액에 해당하는 금액을 연체했거나, 그 밖에 세입자로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다. 여기서 '2기'란, 월세의 경우 보통 2개월분의 월세를 의미합니다.

사례에 적용해보면...

B씨가 연체한 월세 총액이 2개월분 이상이라면, B씨는 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다. 즉, A씨는 계약 종료를 주장하고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다. 반대로 B씨의 연체액이 2개월분 미만이라면, 묵시적 갱신이 인정되어 계약은 자동으로 연장된 것으로 봐야 합니다.

결론

월세 연체는 묵시적 갱신에 큰 영향을 미칩니다. 2기 이상의 차임 연체는 묵시적 갱신을 주장할 수 없게 하는 중요한 요소이므로, 세입자는 차임 연체에 유의해야 하고, 집주인은 계약 갱신 여부를 명확히 하기 위해 적극적으로 의사표시를 하는 것이 좋습니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.