유치원 건물 담보대출과 법무사, 등기관의 책임

유치원 건물을 담보로 돈을 빌려줬는데, 알고 보니 그 건물은 담보로 제공될 수 없는 건물이었다면? 돈을 빌려준 사람은 큰 손해를 입게 됩니다. 이런 상황에서 법무사와 등기관에게도 책임이 있다는 판례를 소개합니다.

사립학교 경영자 소유 유치원 건물의 담보 제공

사립학교법은 학교 교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산(교지, 교사, 체육장 등)은 매도하거나 담보로 제공할 수 없도록 규정하고 있습니다(사립학교법 제28조 제2항, 사립학교법 시행령 제12조). 이 규정은 사립학교 경영자에게도 적용됩니다(사립학교법 제51조). 즉, 유치원 건물이 설령 사립학교 경영자 개인 명의로 되어 있더라도, 유치원 운영에 직접 사용되는 건물이라면 담보로 제공할 수 없습니다. 따라서 이러한 건물에 설정된 근저당권은 무효입니다. (대법원 2004. 12. 10. 선고 2004도6261 판결 참조)

법무사의 설명 및 조언 의무

등기 업무는 전문적인 지식이 필요하기 때문에 일반인들은 법무사에게 위임합니다. 법무사는 단순히 서류 작성과 신청 대리만 하는 것이 아니라, 의뢰인의 지시가 위임 취지에 맞지 않거나 의뢰인에게 불리한 경우, 그 내용을 설명하고 조언할 의무가 있습니다. (대법원 2006. 9. 28. 선고 2004다55162 판결 참조)

이 사건에서 법무사는 유치원 건물이 담보로 제공될 수 없다는 사실을 알려주지 않고 근저당권 설정 등기를 진행했습니다. 법무사는 등기부에 건물 용도가 '유치원'으로 기재되어 있고, 소유자가 유치원을 운영하고 있다는 사실을 확인했어야 했습니다. 이러한 주의의무를 위반하여 의뢰인에게 손해를 입혔으므로, 법무사는 손해배상 책임을 져야 합니다.

등기관의 주의 의무

등기관 역시 '학교법인의 부동산 취득 또는 처분 등에 따른 등기예규'(등기예규 제887호)에 따라, 건물 용도가 '유치원'으로 등재된 경우 소유자가 사립학교 경영자가 아님을 확인해야 합니다. 즉, 등기관은 해당 건물이 실제로 유치원 교육에 사용되지 않거나, 소유자가 유치원 경영자가 아닌 경우에만 근저당권 설정 등기를 수리해야 합니다.

이 사건에서 등기관은 소유자가 유치원 경영자인지, 건물이 유치원 교육에 사용되는지 확인하지 않고 등기를 수리했습니다. 따라서 등기관에게도 직무상 과실이 인정됩니다.

결론

유치원 건물을 담보로 돈을 빌려줄 때는 해당 건물이 유치원 운영에 사용되는지, 소유자가 유치원 경영자인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 법무사와 등기관 역시 관련 법령과 규정을 준수하여 의뢰인과 국가에 손해가 발생하지 않도록 주의해야 할 것입니다.