은행 대출과 근저당, 함정에 빠지지 마세요! - 계약서의 함정

은행에서 대출을 받을 때, 근저당 설정은 필수죠. 하지만 계약서에 적힌 내용을 제대로 확인하지 않으면 뜻하지 않은 빚을 떠안을 수도 있습니다. 오늘은 근저당 설정 계약서의 함정에 대해 알려드릴게요.

사례 소개

원고는 소외 1의 은행 대출에 대한 담보로 자신의 부동산에 근저당을 설정했습니다. 근저당 설정 계약서에는 "현재 또는 장래의 모든 채무를 담보한다"라는 무시무시한 문구가 적혀 있었죠. 은행은 이 문구를 근거로 원고에게 소외 1의 기존 대출까지 모두 책임지라고 요구했습니다.

하지만 법원은 원고의 손을 들어주었습니다!

법원은 계약서에 "모든 채무를 담보한다"라고 적혀 있더라도, 실제 당사자들의 의도는 특정 채무만 담보하는 것이었다고 판단했습니다.

법원의 판단 근거는 다음과 같습니다.

• 계약서의 문구는 예문에 불과하다: 은행이 모든 대출 계약에 동일한 계약서를 사용했고, 원고에게 기존 채무에 대한 명확한 설명을 하지 않았다는 점을 고려했습니다.
• 담보 가치와 채무액의 불일치: 담보로 제공된 부동산의 가치에 비해 기존 채무액이 너무 컸습니다. 만약 기존 채무까지 담보하는 것이었다면, 은행은 더 높은 채권최고액을 설정했어야 합니다.
• 은행의 대출 관행과 어긋남: 은행은 기존의 큰 채무에 대해 이미 다른 담보를 확보하고 있었고, 담보 가치가 없는 부동산에 추가 대출을 하는 것은 일반적인 관행이 아닙니다.

핵심 정리

• 근저당 설정 계약서에 "모든 채무 담보"라는 문구가 있더라도, 실제 담보 범위는 당사자들의 의사에 따라 결정됩니다.
• 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 불분명한 부분은 은행 담당자에게 충분히 설명을 요구해야 합니다.
• 특히 기존 채무까지 담보하는 경우, 담보 가치와 채무액의 비율, 다른 담보의 존재 여부 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

참고 법조항 및 판례

• 민법 제357조 (변제의 제공)
• 민법 제360조 (피담보채권의 범위)
• 대법원 1986.11.11. 선고 86다카1152 판결
• 대법원 1990.6.26. 선고 89다카26915 판결
• 대법원 1990.7.10. 선고 89다카12152 판결

이번 사례처럼 계약서의 문구만 믿고 서명했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 대출 계약, 특히 근저당 설정 계약은 신중하게 진행해야 합니다. 자신의 권리를 지키기 위해 꼼꼼하게 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.