은행 대출과 근저당, 정말 모든 빚을 다 갚아야 할까요?

은행에서 돈을 빌릴 때, 보통 집이나 땅 같은 부동산을 담보로 제공하는 경우가 많습니다. 이때 은행은 근저당권을 설정해서 돈을 못 갚을 경우 담보물을 팔아서 빚을 회수할 수 있도록 안전장치를 마련합니다.  근저당 설정 시 계약서를 작성하는데, 여기서 피담보채무란 바로 이 근저당으로 갚아야 할 빚의 범위를 말합니다.

은행에서 사용하는 계약서는 대부분 미리 인쇄된 일반거래약관 형태입니다. 문제는 이 약관에 피담보채무 범위가 너무 포괄적으로 적혀있는 경우입니다.  "현재 및 장래에 부담하는 모든 채무"와 같이 적혀있다면, 당장 받은 대출뿐 아니라 과거의 빚이나 앞으로 생길 빚까지 모두 이 담보로 갚아야 하는 걸까요?

항상 그렇지는 않습니다.

대법원은 이런 경우, 계약서에 적힌 문구만 보고 판단하는 것이 아니라 여러 가지 상황을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다 (대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결, 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다36962 판결 등).

즉, 단순히 계약서에 "모든 채무"라고 적혀있더라도,

• 대출 당시 상황:  무슨 목적으로 돈을 빌렸는지, 다른 빚은 어떻게 처리하기로 했는지
• 대출 관행: 일반적으로 은행에서 어떻게 대출을 실행하는지
• 채무액과 근저당 최고액의 관계: 빌린 돈과 담보 가치의 비율이 적절한지
• 다른 담보 존재 여부: 다른 빚에 대해서는 다른 담보가 있는지

등을 종합적으로 판단하여, 실제 당사자들이 의도한 피담보채무 범위를 정해야 한다는 것입니다.  만약 계약서 문구대로 해석하는 것이 일반적인 대출 관행에 어긋난다면, 인쇄된 약관은 단순한 예시에 불과하다고 보고 그 효력을 제한할 수 있다는 것이죠. (민법 제105조, 제357조 제1항, 제360조, 약관의 규제에 관한 법률 제5조 참조)

실제 사례를 살펴볼까요?

한 건설회사가 국민주택기금을 대출받으면서 근저당을 설정했습니다.  계약서에 '포괄근보증'이라고 자필로 적혀있었지만,  나중에 별도로 빌린 운전자금까지 이 근저당으로 갚아야 하는 것은 아니라는 판결이 나왔습니다. 법원은 국민주택기금 대출의 목적, 대출액과 근저당 최고액의 비율, 운전자금 대출에 대한 별도의 보증서 존재 등을 고려하여 '포괄근보증'이라는 문구에도 불구하고 실제 담보 범위는 국민주택기금 대출에 한정된다고 판단한 것입니다.

결론적으로, 은행에서 대출받을 때는 계약서에 적힌 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 피담보채무 범위가 모호하게 적혀있는 경우에는 은행 담당자와 충분히 상의하여 자신의 권리를 보호해야 합니다.  단순히 인쇄된 약관 문구만 믿고 있다가 나중에  곤란한 상황에 처할 수도 있으니까요!