은행 대출과 근저당, 함정에 빠지지 마세요! - 포괄근저당 조항의 함정

은행에서 대출을 받을 때, 흔히 근저당을 설정하게 됩니다. 근저당은 돈을 빌린 사람이 빚을 갚지 못할 경우, 은행이 담보로 잡은 부동산을 팔아서 빚을 회수할 수 있도록 하는 제도입니다. 그런데 이 근저당 설정 계약서에 '포괄근저당' 조항이 포함되어 있다면 주의가 필요합니다.

포괄근저당이란, 현재의 대출뿐만 아니라 과거 또는 미래에 발생할 수 있는 모든 빚까지 담보로 잡는 것을 의미합니다. 예를 들어, A라는 사람이 주택담보대출을 받으면서 포괄근저당 조항에 동의했다면, 나중에 신용대출을 받거나 신용카드 연체가 발생했을 때에도 주택이 담보로 잡힐 수 있습니다.

얼핏 보면 편리해 보이는 포괄근저당, 하지만 함정이 숨어있습니다. 바로 계약서의 작은 글씨입니다. 대부분의 은행은 미리 인쇄된 계약서 양식을 사용하는데, 여기에 포괄근저당 조항이 작은 글씨로 포함되어 있는 경우가 많습니다. 대출받는 사람 입장에서는 이 조항을 제대로 확인하지 않고 서명하는 경우가 많아 나중에 예상치 못한 피해를 입을 수 있습니다.

오늘 소개할 판례는 바로 이러한 포괄근저당 조항의 함정을 보여주는 사례입니다. 한 건설회사가 국민주택기금 대출을 받으면서 포괄근저당 조항이 포함된 계약서에 서명했습니다. 이후 추가로 건설업자 주택자금 대출을 받았는데, 은행은 이 채무까지도 기존의 근저당으로 담보할 수 있다고 주장했습니다.

그러나 법원은 은행의 주장을 받아들이지 않았습니다. 계약서에 포괄근저당 조항이 있더라도, 실제 계약 당시 당사자들의 의사, 대출 관행, 채무액과 근저당권의 최고액과의 관계 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다. (민법 제105조, 제357조 제1항, 제360조, 약관의 규제에 관한 법률 제5조 참조)

이 판례는 부동문자로 인쇄된 약관이라도, 실제 당사자들의 의사와 다르다면 그 효력을 인정하지 않을 수 있다는 점을 보여줍니다. 특히 대법원은 이와 유사한 판례를 통해 (대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결, 대법원 2000. 3. 28. 선고 99다32332 판결 참조) 포괄근저당 조항의 남용을 경계하고 있습니다.

따라서 은행에서 대출을 받을 때는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 포괄근저당 조항이 있는지, 있다면 어떤 범위까지 적용되는지를 명확히 이해해야 합니다. 작은 글씨 하나가 나중에 큰 짐이 될 수 있다는 사실을 잊지 마세요!