포괄근저당, 모든 채무를 담보할까?

은행에서 대출을 받을 때, 흔히 근저당을 설정합니다. 근저당은 돈을 빌려준 은행이 돈을 돌려받지 못할 경우, 담보로 잡은 부동산을 팔아서 돈을 회수할 수 있도록 하는 제도입니다. 그런데 포괄근저당이라는 것이 있습니다. 이 포괄근저당은 현재 빌린 돈뿐만 아니라, 앞으로 빌릴 돈까지도 담보로 잡는다는 약정입니다. "미래에 뭘 빌릴지도 모르는데 어떻게 담보가 되지?" 라고 생각하실 수 있지만, 실제로 많은 은행에서 이런 포괄근저당 방식을 사용하고 있습니다.

오늘 소개할 판례는 이 포괄근저당과 관련된 내용입니다. 한 회사가 은행에서 여러 차례 대출을 받으면서 매번 포괄근저당 계약서를 작성했습니다. 계약서에는 "현재 및 장래에 부담하는 모든 채무"를 담보로 한다는 내용이 적혀 있었습니다. 나중에 문제가 된 것은, 회사가 다른 회사의 빚에 대한 보증을 섰는데, 은행이 이 보증채무까지도 포괄근저당으로 담보된다고 주장한 것입니다.

회사는 "아니, 포괄근저당이라고 해도 모든 채무를 다 담보하는 건 아니지 않느냐"며 반박했습니다. 특히 회사는 은행이 자체적으로 정한 담보비율(빌려준 돈의 140% 이상을 담보로 잡는다는 규정)을 근거로, 이번 보증채무는 담보 대상이 아니라고 주장했습니다. 하지만 법원은 회사의 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원은 계약서에 "현재 및 장래에 부담하는 모든 채무"라고 명시되어 있는 이상, 특별한 사정이 없는 한 그 내용대로 해석해야 한다고 판단했습니다. 비록 은행 내부적으로 담보비율을 정해놓았다고 하더라도, 계약서에 그런 내용이 없다면 보증채무도 포괄근저당의 담보 범위에 포함된다는 것입니다. 여러 차례 대출이 이루어진 기간이 짧았고, 회사가 담보로 제공한 부동산을 직접 소유하고 있었던 점 등을 고려하면, 포괄근저당 계약의 내용을 제한할 만한 특별한 사정이 없다고 본 것입니다.

이 판례는 포괄근저당 계약서의 문구를 중요하게 해석한 사례입니다. 포괄근저당은 편리한 제도이지만, "모든 채무"라는 문구가 생각보다 넓은 범위를 포괄할 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 대출을 받을 때는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.

참조조문:

• 민법 제105조 (의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하여야 한다.)
• 민법 제357조 (저당권의 효력은 저당권설정등기 후에 생긴 채권에도 미친다.)
• 민법 제360조 (저당권의 효력은 피담보채권의 이자, 비용, 기타 부속채권 및 손해배상의 청구권에도 미친다.)