이주자택지 분양대금, 꼼꼼히 따져봐야 할 항목들

공익사업 때문에 살던 곳을 떠나야 하는 이주민들에게는 새로운 터전이 될 이주자택지가 제공됩니다. 이때 이주자택지의 분양대금은 어떻게 결정될까요? 최근 대법원 판결을 통해 이주자택지 분양대금과 관련된 중요한 기준들이 제시되었습니다. 택지조성원가, 생활기본시설 설치비용, 격차율 등 꼭 알아야 할 내용들을 살펴보겠습니다.

1. 택지조성원가와 생활기본시설 설치비용

이주자택지 분양대금은 '택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 뺀 금액'을 기준으로 합니다. 핵심은 이주민들에게 생활기본시설 설치비용이 부당하게 전가되어서는 안 된다는 것입니다. (구 토지보상법 제78조 제4항)

• 어떤 비용이 포함되고 제외될까? 실제 분양대금 결정에 사용된 택지조성원가 항목을 기준으로 생활기본시설 설치비용에 해당하는 부분을 빼는 방식으로 계산해야 합니다. 예비비는 택지조성 과정에서 예상치 못한 공사에 대비해 계상된 비용이므로, 생활기본시설 설치에도 사용될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 반면 도로, 포장, 가로등, 지하차도, 터널, 교량(육교 등), 교량(하천) 등의 공사비는 고속도로와 같은 광역교통시설과 관련된 부분은 제외하고, 이주자택지 주변의 생활기본시설과 직접 관련된 부분만 포함해야 합니다. 구조물공, 문화재 조사·발굴비, 야생수목이식공사, 건설폐기물처리 비용 등은 생활기본시설 설치와 직접적인 관련성이 입증되어야만 포함될 수 있습니다.

• 유상공급면적 기준: 분양대금 산정 시 실제 적용된 유상공급면적을 기준으로 해야 합니다. 도시지원시설 감보면적을 제외하는지 여부는 택지조성원가 산정의 정당성 문제일 뿐, 생활기본시설 설치비용 전가 여부와는 직접적인 관련이 없습니다.

2. 생활기본시설의 범위

생활기본시설에는 주택단지 안팎을 연결하는 간선시설, 사업지구 내외를 연결하는 도로 등이 포함됩니다. (구 주택법 제2조 제8호, 현행 제2조 제10호 참조) 하지만 사업지구 안에 설치된 도로라도, 지구 내 주택단지 기능 및 주민 통행에 필수적이지 않은 경우는 생활기본시설로 보기 어렵습니다. (대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다33303 판결, 대법원 2015. 7. 23. 선고 2013다29509 판결) 예를 들어, 고속도로는 생활기본시설에 해당하지 않습니다.

3. 격차율

이주자택지의 위치, 조건 등에 따라 분양대금에 차등을 두는 경우, '격차율'이 적용됩니다. 이때 적용되는 격차율은 전체 이주자택지 조성원가의 단위면적당 금액과 개별 이주자택지 분양대금의 단위면적당 금액 사이의 차이를 기준으로 계산해야 합니다. (대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다6572 판결) 이주민들 사이의 형평성을 유지하고, 부당이득 반환 여부에 영향을 미치지 않도록 하기 위해서입니다.

정리하며

이주자택지 분양대금은 단순히 정해진 금액이 아니라, 여러 요소들을 고려하여 꼼꼼하게 따져봐야 하는 중요한 문제입니다. 위에서 설명한 기준들을 잘 이해하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 보호받으시기 바랍니다.