이주자택지 분양대금, 택지조성원가와 생활기본시설 설치비용은?

이주자택지 분양대금을 둘러싼 분쟁은 흔하게 발생합니다. 오늘은 이주자택지 분양대금과 관련하여 택지조성원가와 생활기본시설 설치비용은 어떻게 고려해야 하는지, 그리고 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 포함되었을 경우 어떤 법적 문제가 발생하는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 격차율 적용과 조성원가

사업시행자가 재량으로 격차율을 적용하여 이주자택지 분양대금을 결정했다면, 개별 이주자택지의 조성원가 및 생활기본시설 설치비용, 그리고 정당한 분양대금을 산정할 때에도 해당 격차율을 반영해야 합니다. 이는 전체 이주자택지의 조성원가를 각 이주자택지에 입지조건에 따라 차등 배분한 것으로 보기 때문입니다. (대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다6572 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다11406 판결, 대법원 2018. 8. 30. 선고 2016다231556 판결 등 참조)

2. 생활기본시설 설치비용 포함의 위법성

구 공익사업법(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제78조 제4항은 이주자택지 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시키는 것을 금지합니다. 만약 분양대금에 이 비용이 포함되었다면, 해당 부분의 계약은 무효입니다. (대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 전원합의체 판결 참조) 실제 분양대금이 택지조성원가보다 낮더라도 생활기본시설 설치비용 전부가 포함되었다고 단정 지을 수는 없습니다. 분양대금이 '택지조성원가 - 생활기본시설 설치비용'을 초과하는 부분만 부당이득으로 봅니다. (대법원 2015. 7. 23. 선고 2013다29509 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2014다89997 판결 참조)

3. 택지조성원가 산정 기준

'택지조성원가 - 생활기본시설 설치비용'을 계산할 때, 사업시행자가 실제 분양대금 결정에 사용한 택지조성원가를 기준으로 해야 합니다. 즉, 사업시행자가 적용한 유상공급면적을 그대로 사용해야 합니다. (대법원 2015. 10. 15. 선고 2014다89997 판결 참조)

4. 생활기본시설의 범위

도로, 배수지, 정수장, 하수종말처리장은 생활기본시설에 포함됩니다. 도로에는 교통광장, 터널, 교량, 지하도, 육교, 입체화시설 등도 포함됩니다. (대법원 2018. 6. 15. 선고 2015다206379 판결, 대법원 2013. 10. 17. 선고 2012다59268, 59275, 59282 판결, 대법원 2016. 2. 18. 선고 2015다1291, 1307, 1314 판결, 대법원 2014. 10. 15. 선고 2014다43472, 43489 판결, 대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다21943 판결, 대법원 2016. 2. 18. 선고 2015다22083 판결 등 참조). 그러나 수질오염방지시설은 구 수질수생태계법에 따라 설치된 '각 사업장'의 오염물질 처리시설이라면 생활기본시설로 보기 어렵습니다. 다만, 그 명칭과 관계없이 실질적으로 하수종말처리 기능을 한다면 생활기본시설에 포함될 수 있습니다. (대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다34812 판결, 대법원 2014. 10. 15. 선고 2014다43472, 43489 판결 참조)

5. 생활기본시설 설치비용의 증명책임

택지조성원가 중 조성비에 계상된 항목이 생활기본시설 설치비용에 포함되려면, 해당 비용이 생활기본시설 설치를 위해 지출되었음이 증명되어야 합니다. 이 증명책임은 생활기본시설 설치비용임을 주장하는 측에 있습니다. (대법원 2015. 7. 9. 선고 2014다85391 판결)

이처럼 이주자택지 분양대금에는 고려해야 할 다양한 요소와 법적 쟁점이 존재합니다. 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.