5년 임대 후 분양전환되는 임대아파트, 과연 적정한 가격에 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을까요? LH가 직접 택지를 개발하여 지은 공공임대아파트의 분양전환 가격을 둘러싼 분쟁에서 대법원은 임차인의 손을 들어주었습니다. 이번 판결을 통해 분양전환 가격 산정의 핵심 쟁점과 그 의미를 살펴보겠습니다.
핵심 쟁점 1: 건축비는 '실제 투입된 비용'
분양전환 가격을 계산할 때 '건축비'는 얼마로 봐야 할까요? 정부가 고시하는 '표준건축비'를 그대로 적용해야 할까요? 아니면 실제로 아파트를 짓는 데 들어간 비용을 따져야 할까요?
대법원은 실제 투입된 건축비를 기준으로 해야 한다고 판결했습니다. (구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1], 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조) 즉, 표준건축비는 상한선일 뿐, 실제 건축비가 그보다 낮다면 낮은 금액을 기준으로 분양전환 가격을 계산해야 한다는 것입니다.
핵심 쟁점 2: 택지비는 '조성원가'
LH처럼 공공기관이 직접 택지를 개발한 경우, 택지비는 어떻게 계산해야 할까요? 이 경우에도 정부가 정한 기준이 있을까요?
이번 판결에서 대법원은 택지비 역시 실제 조성원가를 기준으로 해야 한다고 판시했습니다. LH가 택지를 매입하고 개발하는 데 실제로 지출한 비용을 기준으로 택지비를 산정해야 한다는 것입니다. (구 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법)
판결의 의미: 임차인의 권리 보호 강화
이번 대법원 판결은 임대아파트 임차인의 권리를 보호하는 중요한 의미를 갖습니다. 분양전환 가격 산정에 있어 '실제 비용'을 강조함으로써, 임차인들이 부당하게 높은 가격에 분양전환되는 것을 막고, 더욱 합리적인 가격으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 했습니다. 특히 LH와 같이 공공기관이 건설한 임대아파트의 경우, 공공성을 고려하여 분양전환 가격 산정에 더욱 신중해야 한다는 점을 분명히 한 것입니다.
민사판례
공공임대주택을 분양받은 임차인들이 분양전환가격이 잘못 계산되었다며 LH를 상대로 부당이득반환을 청구했으나, 일부 청구는 자격 미달로 기각되었고, 나머지 청구는 상사소멸시효(5년)가 적용되어 소멸되었을 가능성이 높다는 판결.
민사판례
임대사업자가 직접 택지를 조성한 공공건설임대주택의 분양전환가격을 계산할 때, 택지비는 '실제 조성원가'를 기준으로 하고, 건축비는 '실제 투입된 건축비'를 기준으로 한다.
민사판례
이 판례는 공공건설임대주택을 분양전환할 때 가격을 어떻게 계산하는지에 대한 기준을 다룹니다. 특히 택지비와 건축비 계산 방식, 그리고 대한주택공사(현 LH)가 직접 택지를 개발하고 임대주택을 지었을 때 어떤 기준을 적용해야 하는지가 쟁점입니다.
민사판례
임대사업자가 직접 공공사업으로 택지를 조성하여 임대주택을 건설한 경우, 택지 조성 관련 법령에 택지 공급가격이 명시되지 않았다면, 분양전환가격의 택지비는 실제 택지 조성에 들어간 비용(조성원가)을 기준으로 산정해야 합니다.
민사판례
임대주택 분양전환 시 가격 산정에 사용되는 '건축비'는 정부가 고시하는 '표준건축비'가 아니라, 실제로 건축에 들어간 비용을 의미한다.
민사판례
임대주택을 분양전환할 때 가격 산정 기준을 법에서 정하고 있는데, 이 기준을 어기고 높은 가격으로 분양하면 그 계약은 무효입니다. 택지비를 계산할 때도 법에서 정한 기준을 따라야 하고, 토지 매입 시 발생하는 이자 비용 등을 부당하게 분양가에 포함시키면 안 됩니다.