임대아파트 분양전환 가격, 법대로 하자! 부당이득 반환 청구 소송 승소 사례

안녕하세요! 오늘은 임대아파트 분양전환과 관련된 중요한 소송 결과를 알려드리려고 합니다. 임대아파트에 거주하시거나 분양전환을 앞두고 계신 분들께 특히 도움이 될 정보이니, 끝까지 읽어보시면 좋겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 임대아파트의 분양전환 가격을 둘러싼 분쟁입니다. 임대사업자인 부영주택(피고)이 임차인들(원고)에게 분양전환을 하는 과정에서 법령에서 정한 기준보다 높은 가격을 요구했고, 이에 임차인들이 부당이득 반환 소송을 제기한 것입니다.

핵심 쟁점

이번 소송의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

1. 임대주택법에서 정한 분양전환 가격 산정 기준이 강행규정인지, 만약 강행규정이라면 이를 위반한 분양계약은 효력이 있는지?
2. 임차인들이 법 위반을 이유로 분양가격 인하를 요구하는 것이 신의칙에 위배되는지?
3. 분양전환 가격 산정의 기준이 되는 '건축비'는 무엇을 의미하는지?
4. 실제 건축비를 어떤 자료를 기준으로 산정해야 하는지(감정 결과 vs. 취득세 과세표준 신고액)?

법원의 판단

대법원은 임차인들의 손을 들어주었습니다. 핵심 판단 내용은 다음과 같습니다.

1. 임대주택법상 분양전환가격 산정기준은 강행규정이다. (민법 제105조, 제137조, 구 임대주택법 제21조 등) 따라서 이 기준을 초과한 분양계약은 초과한 부분만큼 무효이다. 이는 민간 임대사업자가 분양전환승인을 받았더라도 마찬가지다. (대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 등)
2. 임차인들이 법에 따른 권리를 주장하는 것은 신의칙에 위배되지 않는다. (민법 제2조, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64552 판결 등)
3. 분양전환 가격 산정 기준이 되는 '건축비'는 표준건축비 범위 내에서 실제 투입된 건축비를 의미한다. (구 임대주택법 시행규칙 제9조 [별표 1], 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등)
4. 이 사건에서는 취득세 과세표준 신고액이 감정 결과보다 실제 건축비에 더 가깝다고 판단하여, 취득세 과세표준 신고액을 기준으로 분양전환 가격을 산정했다. (민사소송법 제202조, 구 지방세법 제111조 등)

결론

이번 판결은 임대주택법상 분양전환가격 산정기준의 강행규정성을 다시 한번 확인하고, 임차인들의 권리 보호를 강화하는 중요한 의미를 가집니다. 임대아파트 분양전환을 앞두고 계신 분들은 관련 법령과 판례를 꼼꼼히 확인하여 정당한 가격으로 분양전환 받을 수 있도록 적극적으로 대처해야 할 것입니다.