임대인 갑질에 학원 문 닫았다면? 손해배상 받을 수 있을까요?

학원 운영을 위해 열심히 준비했는데, 갑작스러운 임대인의 횡포로 문을 닫게 되었다면 얼마나 억울할까요? 최근 임대인 갑질 문제가 심각한 사회문제로 대두되고 있는데요, 오늘은 임대인의 부당한 행위로 학원 운영을 못 하게 되었을 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

사례

갑(임차인)은 학원 운영을 위해 건물주 을(임대인)과 보증금 1,000만원, 월세 100만원에 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 당시 보증금 200만원을 지급하고 나머지 800만원은 입주 후에 지급하기로 했습니다. 하지만 갑은 개인적인 사정으로 800만원을 제때 지급하지 못했습니다. 그러자 을은 법적인 절차(최고) 없이 일방적으로 계약 해지를 통보하고 보증금 수령도 거부했습니다. 뿐만 아니라 건물 명도를 요구하며 전기를 차단하는 등 학원 운영을 방해하고, 결국 건물 철거를 이유로 갑을 강제로 퇴거시켰습니다.

법적 근거 및 판례

이러한 상황에서 갑은 어떤 조치를 취할 수 있을까요? 관련 법 조항과 판례를 살펴보겠습니다.

• 민법 제544조 (계약해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

위 사례에서 갑이 보증금을 완납하지 않았지만, 을은 적법한 최고 절차 없이 일방적으로 계약을 해지했습니다. 민법 제544조에 따라 을은 갑에게 상당한 기간을 주고 보증금 납부를 최고해야 합니다. 이러한 절차 없이 계약을 해지하고 학원 운영을 방해한 것은 부당한 행위입니다.

• 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결 임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, ... 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며 ... 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다.

갑이 취할 수 있는 조치

위 판례에 따라 갑은 을에게 다음과 같은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 보증금 반환 청구: 이미 납부한 보증금 200만원을 돌려받을 수 있습니다.
• 휴업손해 배상 청구: 새로운 장소를 마련하여 학원을 재개할 때까지 발생한 휴업손해를 청구할 수 있습니다. 단, 휴업손해에 대한 입증 책임은 갑에게 있습니다. 예를 들어, 과거 학원 운영 수입, 새로운 장소를 알아보는 데 소요된 기간, 이전 준비 기간 동안 발생한 손해 등을 증빙해야 합니다.

억울하게 임대인의 갑질로 피해를 입었다면, 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하고 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 찾으시기 바랍니다.