임대주택, 의무기간 중 & 후 양도하기! 꼭 알아야 할 절차 총정리

안녕하세요! 오늘은 임대주택 양도에 대해 자세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 임대주택은 임대의무기간 동안에는 원칙적으로 양도가 불가능하지만, 특정 조건을 충족하면 양도가 가능합니다. 임대의무기간 중과 후의 양도 절차가 다르기 때문에 각각의 경우를 나누어 설명드리겠습니다.

1. 임대의무기간 중 임대주택 양도

원칙적으로 임대의무기간 중 임대주택 양도는 금지되어 있습니다. 하지만 다른 임대사업자에게 양도하는 경우에는 예외적으로 가능합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조제2항 전단).

1-1. 임대사업자 간 양도 절차

• 양도신고서 제출: 양도하려는 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 민간임대주택 양도신고서(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 별지 제19호서식)를 제출해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제15조제1항 전단). 이때, 담당 공무원은 행정정보 공동이용을 통해 등기사항증명서 및 양수하는 임대사업자의 등록증을 확인합니다. 만약 양도인이 동의하지 않을 경우, 관련 서류를 직접 제출해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제15조제1항 후단).

• 매매계약서 사본 제출: 신고서 처리일로부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제15조제2항 전단). 이때도 마찬가지로 담당 공무원은 행정정보 공동이용을 통해 등기사항증명서 및 양도인과 양수인의 임대사업자 등록증을 확인하고, 동의하지 않을 경우 관련 서류를 직접 제출해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제15조제2항 후단).

• 임차인에게 변경사실 고지: 시장·군수·구청장은 양도신고 접수 즉시 임차인에게 임대사업자 변경 사실을 알려야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제15조제3항).

• 임대사업자 지위 포괄승계: 양수하는 임대사업자는 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하며, 이를 양수도계약서에 명시해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조제2항 후단).

1-2. 부도, 파산 등의 경우 일반인에게 양도

부도, 파산 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우(민간임대주택에 관한 특별법 제43조제4항 및 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조제3항)와 같이 특정 경제적 사정에 해당하는 경우, 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 일반인에게 양도할 수 있습니다. 자세한 사유는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조제3항을 참고하시기 바랍니다. 이 경우, 양도 허가 절차는 관련 법령에 따라 진행됩니다. (민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조, 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제17조)

2. 임대의무기간 경과 후 임대주택 양도

임대의무기간이 경과한 후에는 일반인에게 양도가 가능하며, 이 경우에도 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조제3항 전단).

2-1. 양도신고 절차

• 양도신고서 제출: 임대사업자는 민간임대주택 양도신고서(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 별지 제19호서식)를 시장·군수·구청장에게 제출합니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제16조 전단).

• 등기사항증명서 확인: 담당 공무원은 행정정보 공동이용을 통해 등기사항증명서를 확인합니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제16조 후단).

• 임대사업자 지위 포괄승계 여부: 양수인이 임대사업자로 등록하는 경우, 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고 이를 양수도계약서에 명시해야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조제3항 후단 및 제2항 후단).

임대주택 양도는 복잡한 절차를 거치는 만큼 관련 법령을 꼼꼼히 확인하고 진행하는 것이 중요합니다. 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률적 자문은 전문가와 상담하시기를 권장합니다.