임차권 양도받았는데, 내 우선변제권은 어떻게 되나요?

전세나 월세로 살고 있는 집의 임차권을 양도받았는데, 혹시 문제가 생겼을 때 내 권리는 어떻게 될까 걱정되시나요? 특히, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 우선변제권은 양도받은 사람에게도 적용될까요? 결론부터 말씀드리면, 네, 가능합니다!

임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도받았다면, 원래 임차인이 가지고 있던 우선변제권도 함께 넘어옵니다. 다만, 중요한 조건이 있습니다. 바로 점유의 승계와 주민등록 전입신고입니다.

쉽게 설명드리자면, 이전 세입자가 나가고 새 세입자인 내가 해당 집에 실제로 들어가 살고, 전입신고까지 완료해야 한다는 것입니다. 이때 전입신고는 이전 세입자가 나간 후 너무 오랜 시간이 지나면 안 됩니다. 주민등록이 잠시라도 끊긴 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고를 해야 합니다.

이러한 조건을 만족한다면, 비록 임차인이 바뀌었더라도 원래 임차인이 가지고 있던 임차권의 효력은 그대로 유지됩니다. 즉, 새 임차인은 이전 세입자의 권리를 그대로 이어받아 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

이 내용은 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다.

(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)

이 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도한 경우, 양수인(새로운 임차인)에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절되지 않았다면, 원래 임차인의 대항력과 우선변제권이 양수인에게 그대로 이전된다고 판시했습니다.

관련 법 조항도 함께 살펴보겠습니다.

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
• 주택임대차보호법 제3조의2(우선변제권)
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

정리하자면, 임대인의 동의 하에 임차권을 양도받고, 점유와 주민등록 전입신고를 통해 대항요건을 갖춘다면 원래 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만, 구체적인 상황에 따라 다른 판단이 나올 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 가장 안전한 방법입니다.