임차권등기 있는 집, 다시 세놓을 수 있을까요? 🤯

집주인 입장에서 세입자가 나가지 않고 버티는 것도 골치 아픈데, 임차권등기까지 설정해버리면 정말 막막하죠. 게다가 새로운 세입자를 구해야 하는 상황이라면 더욱 난감할 수밖에 없습니다. 임차권등기가 된 집, 다시 세놓을 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 가능은 하지만 매우 어렵습니다.

임차권등기, 왜 이렇게 무서울까요?

임차권등기는 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 때, 법원의 명령을 통해 등기부등본에 설정하는 권리입니다. 이 등기가 되어 있으면 세입자가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 쉽게 말해, 집이 팔리더라도 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 유지되는 것이죠. (주택임대차보호법 제3조의3 제5항)

문제는 임차권등기 이후에 새로 들어오는 세입자는 소액임차인으로서의 보호를 받을 수 없다는 점입니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제6항) 즉, 집이 경매에 넘어가는 최악의 상황이 발생하면 기존 세입자의 보증금보다 후순위로 변제받게 되어 보증금을 날릴 위험이 커지는 것이죠. 새로운 세입자 입장에서는 누가 이런 위험을 감수하고 계약하려고 할까요?

그럼, 재임대는 어떻게 해야 할까요?

재임대를 하려면 크게 두 가지 방법이 있습니다.

1. 신뢰를 바탕으로 계약하기: 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 반환하고 임차권등기를 말소할 것을 약속하고 계약하는 방법입니다. 하지만 새로운 세입자 입장에서는 집주인의 말만 믿고 계약하기에는 불안할 수밖에 없겠죠. 서류로 약속을 확실히 하는 등 신뢰를 줄 수 있는 방안을 마련해야 합니다.

2. 임차권등기 말소 후 계약하기: 가장 확실한 방법은 기존 세입자에게 보증금을 반환하고 임차권등기를 말소한 후 새로운 세입자와 계약하는 것입니다. 임차권등기 말소를 위해서는 기존 세입자로부터 임차권등기명령신청취하서, 인감증명 등 필요한 서류를 받아야 합니다.

결론적으로, 임차권등기가 있는 집을 재임대하는 것은 쉽지 않습니다. 새로운 세입자를 구하기 어려울 뿐만 아니라, 법적인 문제 발생 소지도 있습니다. 가장 좋은 방법은 기존 세입자와 원만하게 합의하여 보증금을 반환하고 임차권등기를 말소하는 것입니다. 상황이 복잡하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.