이미 임차권등기가 된 집, 나중에 들어온 세입자도 보호받을 수 있을까?

이사할 집을 구할 때, 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말, 많이 들어보셨죠? 특히 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서 꼼꼼하게 살펴봐야 하는데요. 만약 등기부등본에 임차권등기가 되어 있다면 어떨까요? 이미 다른 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 권리를 지키기 위해 설정해 놓은 것이기 때문에, 자칫하면 나중에 들어온 세입자도 보증금을 떼일 위험이 있습니다. 그렇다면 임차권등기가 된 집에 나중에 들어온 세입자는 전혀 보호받을 수 없는 걸까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

임차권등기가 뭐죠?

임차권등기는 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했을 때, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청하는 제도입니다. 즉, 이사를 가더라도 마치 집에 계속 살고 있는 것처럼 보증금을 돌려받을 때까지 권리를 보호받을 수 있는 것이죠.

쟁점: 임차권등기 후 임차인의 권리

이번 대법원 판례(2023. 6. 29. 선고 2022다277496 판결)의 핵심은 이미 임차권등기가 된 집에 나중에 들어온 세입자도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부입니다. 기존 세입자가 임차권등기를 해놓은 상태에서 새로운 세입자가 들어왔는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했습니다. 이때 나중에 들어온 세입자도 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 있는지가 문제였습니다.

대법원의 판단: 소액보증금 최우선변제권 제외, 대항력과 우선변제권 인정

대법원은 임차권등기가 된 집에 나중에 들어온 세입자라도 소액임차보증금에 대한 최우선변제권을 제외하고는 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판결했습니다. 즉, 나중에 들어온 세입자는 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 받으면, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)와 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리(대항력)를 가진다는 것입니다. 다만, 소액임차보증금에 대한 최우선변제권은 인정되지 않습니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 제4조 제2항, 제8조 참조)

핵심 정리

• 임차권등기가 된 집에 나중에 세입자가 들어오더라도, 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.
• 단, 소액임차보증금 최우선변제권은 인정되지 않습니다.
• 따라서 임차권등기가 된 집에 들어갈 때는 소액보증금 최우선변제 범위를 꼼꼼히 확인하고, 계약 전에 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

이번 판례는 임차권등기가 된 집에 들어가는 세입자의 권리를 명확히 함으로써, 세입자의 주거 안정을 보호하는 데 기여할 것으로 예상됩니다. 하지만 여전히 위험 부담이 있으므로 임대차 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.