임차권등기 후 배당요구 안 했는데, 돈 받았다고?! (억울한 후순위권리자)

세입자가 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받으려면 "배당요구"라는 절차를 꼭 해야 한다고 알고 계시죠? 그런데 임차권등기를 해놓은 세입자는 배당요구를 하지 않아도 보증금을 받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 후순위권리자 입장에서는 억울할 수 있는 이 상황, 자세히 알아보겠습니다.

사례:

'을'은 전세 계약 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 임차권등기를 했습니다. 그 후 집이 경매에 넘어갔는데, '을'은 배당요구를 하지 않았음에도 불구하고 보증금을 돌려받았습니다. 이 집에 근저당을 설정해 놓았던 후순위권리자 '갑'은 '을'이 배당요구도 안 했는데 돈을 받았다는 사실에 억울함을 느꼈습니다. '갑'은 이의를 제기해서 배당금을 다시 정할 수 있을까요?

법률적 근거:

• 주택임대차보호법 제3조의3 제5항: 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 가지고 있었다면 그 권리는 그대로 유지되고, 이후 이사 등으로 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 잃지 않습니다.

• 주택임대차보호법 제3조의5: 임차권은 경매로 소멸하지만, 보증금을 전액 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다.

• 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결: 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지고, 이 등기는 기존의 대항력이나 우선변제권을 유지하게 해 주는 것이 주된 목적입니다. 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 됐다면, 임차인은 배당요구를 따로 하지 않아도 배당받을 권리가 있습니다.

결론:

임차권등기를 한 '을'은 후순위권리자인 '갑'보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있고, 배당요구를 하지 않았더라도 우선변제권을 가집니다. 따라서 '갑'이 이의를 제기해도 배당금을 다시 정할 수는 없습니다. 임차권등기는 세입자의 권리를 강력하게 보호하는 제도이기 때문에, 후순위권리자는 이 점을 유의해야 합니다.