임차인이 마음대로 증축한 건물, 매수청구권 인정될까?

세입자가 임대한 땅에 건물을 짓고 장사를 하다가 임대차 계약이 끝났습니다. 세입자는 건물에 대한 애착이 커서 건물주에게 매수해달라고 요구했는데요, 문제는 세입자가 임대인 몰래 건물을 불법으로 증축했다는 겁니다. 그것도 원래 임대한 땅의 경계를 넘어서까지 말이죠. 이런 경우, 세입자의 건물 매수 요구는 받아들여질까요? 최근 대법원 판결을 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

건물주 A씨는 처제 B씨에게 자신의 땅 일부를 빌려주면서 그 위에 조립식 건물을 지어 음식점을 운영하도록 했습니다. B씨는 처음에는 약속대로 작은 건물을 지었지만, 시간이 지나면서 몰래 건물을 계속 증축했습니다. 불법 증축된 건물은 A씨 소유의 다른 땅까지 침범했고, 결국 불법 건축물로 확인되어 이행강제금까지 부과되었습니다. 이후 임대차 계약이 끝나자 B씨는 A씨에게 건물을 매수해 달라고 요구했습니다.

1심과 2심의 판단

1심과 2심 법원은 B씨의 건물 매수 청구를 받아들였습니다. 불법 증축된 부분이 A씨 소유의 땅에 있으므로, A씨가 건물을 매수하더라도 철거하거나 손해배상을 할 필요가 없다고 본 것입니다. 따라서 A씨의 재산권 행사에 큰 제약이 되지 않는다고 판단했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 1심과 2심 판결을 뒤집고, B씨의 건물 매수 청구를 인정하지 않았습니다. 대법원은 임차인의 건물 매수 청구권을 인정하는 것은 임차인을 보호하기 위한 것이지만, 임대인의 재산권 행사를 지나치게 제한해서는 안 된다고 강조했습니다.

이 사건에서 B씨가 불법으로 증축한 건물은 임대 토지 경계를 넘어 A씨 소유의 다른 땅까지 침범했습니다. 만약 매수청구가 인정된다면 A씨는 임대하지 않은 땅에 대한 소유권 행사에도 제약을 받게 되고, 불법 증축 부분에 대한 철거 의무와 이행강제금 부과 위험까지 떠안게 됩니다. 결국 A씨는 건물과 땅을 자유롭게 사용·처분할 수 없게 되어 재산권 행사에 심각한 제약을 받는다는 것이 대법원의 판단입니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) 지상권자는 계약갱신의 청구권과 매수청구권을 행사할 수 있다.
• 민법 제643조 (건물의 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 지상권이나 전세권의 존속기간이 만료된 경우에 건물 기타 공작물의 소유자가 그 건물 기타 공작물의 매수를 청구할 수 있다.
• 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결: 임대인에게는 지상물을 매수한 후 이를 자유롭게 사용·처분할 수 있는 권리가 보장되어야 하고, 임대인의 재산권 행사를 제한하는 예외적 강행규정은 엄격하게 해석해야 한다.

결론

이번 판결은 임차인의 건물 매수 청구권 행사에도 한계가 있다는 것을 보여줍니다. 특히 불법 증축 등으로 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약을 주는 경우에는 매수청구권이 인정되지 않을 수 있다는 점을 명확히 했습니다. 임대인과 임차인 모두 관련 법규와 판례를 잘 이해하고, 서로의 권리를 존중하는 것이 중요합니다.