잔금 안 주는 매수인, 바로 계약해지 할 수 있을까? (보증인 있는 경우)

집을 팔았는데 잔금을 안 준다면? 속이 타들어 가는 심정일 겁니다. 특히 보증인까지 세워뒀는데도 잔금을 안 주면 더욱 답답하죠. 이럴 때 바로 계약을 해지할 수 있을까요? 단순하게 생각하면 "보증인도 있는데 당연히 해지 가능하지 않나?" 싶지만, 법적으로는 조금 더 복잡합니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

내가 갑에게 집을 팔기로 하고 계약을 체결했습니다. 나는 집을 갑에게 인도했고, 갑은 중도금까지는 지급했습니다. 문제는 잔금입니다. 갑은 잔금을 지급하지 않았고, 을이 갑의 잔금 지급을 보증하기로 약속했습니다 (보증적 채무인수). 즉, 을이 갑 대신 나에게 직접 잔금을 지급하기로 한 것이죠.

시간이 흘러도 갑은 잔금을 지급하지 않았습니다. 나는 갑에게 잔금 지급을 요청했지만, 묵묵부답이었습니다. 결국 나는 갑에게 계약 해제를 통보했습니다. 이 경우, 나의 해제 통보로 계약이 해제될까요?

정답은 "바로 해제는 어렵다" 입니다.

보증인(을)이 있다고 해서 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 핵심은 보증인에게도 잔금 지급을 요구했는지 여부입니다.

대법원은 이와 관련하여 다음과 같이 판시했습니다.

(대법원 1949. 4. 2. 선고 48다298 판결) 매매계약에서 매수인의 잔금 지급에 대해 제3자가 보증적 채무인수를 했다면, 매도인은 채무인수자에게 직접 채무 이행을 준비 제공하고 잔금 지급을 최고했음에도 채무인수자가 이행하지 않았을 때 계약을 해제할 수 있다.

쉽게 말해, 보증인(을)에게도 잔금 지급을 요구하고, 을이 이를 거부했을 때 비로소 계약 해제가 가능하다는 것입니다. 단순히 매수인(갑)에게만 잔금 지급을 요구하고 이를 이행하지 않았다고 해서 바로 계약을 해제할 수는 없다는 점을 명심해야 합니다.

결론적으로, 보증인이 있는 경우에도 보증인에게 잔금 지급을 최고하고, 그럼에도 지급하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 섣부른 계약 해제는 오히려 법적 분쟁을 야기할 수 있으니 주의해야 합니다.