전세권 설정 후에도 기존 대항력 유지될까요? 🧐

전세 살면서 등기까지 하면 더 안전할 것 같아 전세권 설정하는 분들 계시죠? 그런데 전세권 설정 전에 다른 권리 (예: 근저당권)가 있었다면 어떻게 될까요? 전세권 설정하면서 기존에 힘들게 확보한 대항력이 날아가 버리는 건 아닐까 걱정되실 수 있습니다. 오늘은 이런 걱정을 깔끔하게 해결해 드리겠습니다!

사례를 통해 알아보겠습니다.

철수(甲)는 2015년 10월 27일 영희(乙)의 집에 전세로 들어가 살기 시작했습니다. 이사하고 전입신고도 해서 대항력도 갖췄죠. 그런데 더 확실하게 하려고 2016년 5월 2일 전세권 설정까지 했습니다. 그런데 알고 보니 영희는 2015년 12월 24일 민수(丙)에게 돈을 빌리고 집을 담보로 근저당권을 설정해줬습니다. 결국 민수가 돈을 못 받자 경매를 신청했고, 2016년 9월 2일 돌이(丁)가 그 집을 낙찰받았습니다.

이런 상황에서 철수는 어떻게 될까요? 전세권은 경매로 사라지지만, 원래 가지고 있던 대항력은 유지될까요?

정답은 "대항력은 유지된다"입니다.

철수는 전세권 설정 전에 이미 전입신고와 확정일자(전세계약서상)를 통해 대항력을 갖췄습니다. 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖춘 임차인은 집주인이 바뀌더라도 전세금을 돌려받을 때까지 집에서 계속 살 수 있습니다. 후에 전세권 설정을 했다고 해서 이 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 전세권 설정은 기존 대항력을 강화하려는 목적이지, 대체하려는 목적이 아니기 때문입니다.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다. 전세권 설정등기가 말소되더라도 전세권 설정 이전에 갖춘 주택임대차보호법상의 대항력은 그대로 유지된다는 것입니다 (대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552 판결).

관련 법 조항:

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

즉, 철수는 돌이에게 전세금을 돌려받을 때까지 그 집에 계속 살 수 있고, 돌이가 전세금을 돌려주지 않으면 집을 경매에 넣어서 먼저 배당받을 수 있습니다. 전세권 설정으로 더 안전해지려고 했는데, 오히려 기존 대항력을 잃을까 봐 걱정하셨던 분들, 이제 안심하세요!