재개발 시공자 선정과 조합원 동의, 핵심은 뭘까?

오늘은 재개발 사업에서 중요한 두 가지, 시공자 선정 방법과 조합원 동의에 대해 알아보겠습니다. 최근 대법원 판결을 바탕으로, 특히 법이 바뀌는 과도기에 사업을 진행했던 조합의 사례를 통해 좀 더 쉽게 이해해보도록 하죠.

1. 법 개정 전후, 시공자는 어떻게 뽑았을까?

과거에는 재개발 사업의 시공자 선정 방법에 대한 명확한 법적 제한이 없었습니다. 하지만 2006년 8월 25일 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 개정으로 경쟁입찰이 의무화되었죠. 핵심은 법 개정 전에 추진위원회 승인을 받았다면, 경쟁입찰 없이도 시공자를 선정할 수 있다는 것입니다. (관련 법률: 구 도시정비법 부칙(2006. 5. 24.) 제2항, 개정 도시정비법 제11조)

이번 판결에서 다뤄진 부평5구역 재개발조합은 2003년에 추진위원회 승인을 받았습니다. 즉, 법 개정 전이죠. 따라서 조합은 정관에 따라 지명경쟁입찰 방식으로 시공자를 선정했고, 이후 조합원 총회에서 추인을 받았습니다. 대법원은 이러한 과정이 적법하다고 판단했습니다. (대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다38366 판결 참조)

2. 사업비가 크게 늘어난다면? 조합원 동의는 어떻게 받아야 할까?

재개발 사업에서 '조합의 비용부담'이나 '시공자 선정 및 계약 내용'은 조합원에게 매우 중요한 사항입니다. 도시정비법은 이러한 내용을 정관에 필수적으로 기재하도록 하고, 변경 시 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있습니다. (구 도시정비법 제20조 제1항 제8호, 제15호, 제3항)

만약 정관 변경은 아니지만, 사업비 등 중요한 내용이 조합 설립 당시와 비교해 조합원에게 중대한 영향을 미칠 정도로 변경된다면 어떨까요? 이 경우에도 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.

부평5구역의 경우, 처음 조합 설립 당시 예상했던 공사비보다 훨씬 증가한 금액으로 시공자와 계약을 체결하려 했습니다. 이에 대법원은 이러한 변경은 조합원의 비용 부담에 중대한 영향을 미치므로, 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다고 판단했습니다. (대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결, 대법원 2013. 6. 14. 선고 2012두5022 판결 등 참조)

결국 재개발 사업은 복잡한 법적 절차를 거치는 만큼, 관련 법규와 판례를 잘 이해하고 사업을 진행하는 것이 중요합니다. 특히 법 개정 시기 등 놓치기 쉬운 부분을 꼼꼼히 확인해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.