재건축 시공사 선정, 동의는 언제까지 받아야 할까?

재건축 사업에서 시공사 선정은 중요한 문제입니다. 과거에는 시공사들이 사업 초기 단계부터 개입하여 과열 경쟁과 비리를 유발하는 경우가 많았습니다. 이를 막기 위해 법이 개정되어 시공사 선정 방식이 바뀌었는데요, 오늘은 관련 법 개정 과정과 법 해석에 대한 중요한 판례를 소개하려고 합니다.

과거의 혼탁한 시공사 선정 관행

예전에는 재건축 사업 초기에 시공사가 선정되는 경우가 많았습니다. 문제는 사업 내용이 구체화되기도 전에 시공사가 과도하게 개입하면서, 주민들에게 지나치게 좋은 조건을 제시하거나 부정한 방법으로 사업을 추진하는 사례가 발생했다는 것입니다. 이로 인해 재건축 수주 시장이 혼탁해지고, 결국 주민들에게 피해가 돌아가는 경우가 많았습니다.

법 개정과 그 의미: 경쟁 입찰 도입

이러한 문제점을 해결하기 위해 "도시 및 주거환경정비법"(이하 도시정비법)이 개정되었습니다. 핵심은 시공사 선정 방식을 '경쟁 입찰'로 바꾼 것입니다. (구 도시정비법 제11조 제2항, 현행 제11조 제1항) 투명하고 공정한 경쟁을 통해 시공사를 선정함으로써 비리와 과열 경쟁을 막고, 주민들의 이익을 보호하려는 것이죠.

기존 시공사는 어떻게?: 부칙으로 구제

하지만 법 개정 전에 이미 시공사를 선정한 재건축 사업장은 어떻게 해야 할까요? 법이 바뀌었다고 해서 진행 중인 사업을 모두 중단시킬 수는 없겠죠. 그래서 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제2항을 통해 일정 요건을 갖춘 기존 시공사는 신법에 따라 선정된 것으로 인정해 주는 예외를 두었습니다.

핵심 쟁점: '토지등소유자 2분의 1 이상의 동의'는 언제까지?

이 부칙 조항에서 가장 중요한 부분은 바로 '2002년 8월 9일 이전에 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정'해야 한다는 요건입니다. 이에 대한 해석을 둘러싸고 분쟁이 발생했는데, 핵심은 '동의'를 언제까지 얻어야 하는지였습니다.

대법원 판결: 2002년 8월 9일 이전에 동의를 얻어야 한다.

대법원은 해당 법 조항의 문구 그대로 '2002년 8월 9일 이전'에 전체 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다고 판단했습니다. 2002년 8월 9일 이전에 시공자를 선정했다 하더라도, 그 당시 전체 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻지 못했다면 법 개정 이후 추가로 동의를 받더라도 소용이 없다는 것입니다. (구 도시정비법 부칙 제7조 제2항 관련 대법원 판례)

사례 분석

이번 판례에서 다뤄진 사례는 A 건설사가 2001년에 조합 창립총회에서 시공사로 선정되었지만, 당시 참석자 과반수의 동의만 얻었고 전체 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의는 얻지 못했습니다. 이후 법 개정 이후 추가로 동의를 받아 구청에 신고했지만, 대법원은 이를 무효로 판단했습니다. 법에서 정한 기한까지 전체 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻지 못했기 때문입니다.

결론

재건축 시공사 선정 과정은 법 개정을 통해 투명성과 공정성을 확보하는 방향으로 나아가고 있습니다. 법 개정 이전에 시공사를 선정한 경우에도 부칙에서 정한 요건을 엄격하게 준수해야 함을 이번 판례를 통해 알 수 있습니다. 재건축 사업에 참여하는 주민들은 관련 법규를 정확히 이해하고, 자신의 권리를 보호하기 위해 적극적으로 참여해야 할 것입니다.