아파트 재개발/재건축 시공사 선정, 어떻게 이루어질까요?

재개발/재건축 사업에서 가장 중요한 단계 중 하나는 바로 시공사 선정입니다. 내 집을 짓는 건설사를 고르는 일이니만큼 신중하고 투명한 과정이 필수적이죠. 오늘은 복잡하게 느껴질 수 있는 시공사 선정 과정을 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 꼼꼼하게 짚어보겠습니다.

1. 누가 언제 시공사를 선정하나요?

주체는 크게 '조합'과 '조합 외'로 나뉩니다.

• 조합: 조합 설립 인가 후 조합 총회에서 시공사를 선정합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제4항)
• 조합 외 (토지등소유자, 지자체, LH 등): 사업시행계획 인가 후 또는 사업시행자 지정 고시 후에 선정합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제5항·제6항) 재개발사업에서 토지등소유자가 직접 시행하는 경우에는 자체 규약에 따라 선정합니다.

2. 어떤 방식으로 시공사를 선정하나요?

• 경쟁입찰 (일반/지명): 여러 건설사가 경쟁하는 방식입니다. 지명경쟁은 조합이 5인 이상의 건설사를 지명하고, 그중 3인 이상이 참여해야 유효합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제27조제1항 및 제2항)
• 수의계약: 일반경쟁입찰이 두 번 이상 유찰될 경우, 총회 의결을 거쳐 특정 건설사와 계약하는 방식입니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제4항)
• 조합원 100인 이하: 조합 총회에서 정관에 따라 자유롭게 선정할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제4항 단서)

3. 시공사 선정 절차는 어떻게 되나요?

(1) 입찰 공고: 사업시행자는 입찰 7일 전까지 전자조달시스템 또는 일간신문에 공고합니다. 지명경쟁 시에는 내용증명 우편도 추가해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제28조)

(2) 현장 설명회: 입찰 마감 20일 전까지 현장 설명회를 개최해야 합니다. 내역입찰의 경우 45일 전입니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제31조제1항)

(3) 입찰서 접수 및 개봉: 전자조달시스템을 통해 접수하고, 부속 서류는 공개된 장소에서 개봉합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제32조)

(4) 대의원회 의결: 제출된 입찰서를 검토하여 총회에 상정할 6인 이상의 건설사를 선정합니다. 6인 미만일 경우 모두 상정합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제33조)

(5) 합동 홍보 설명회: 총회 상정 건설사가 결정되면, 조합은 입찰 마감 다음 날부터 총회 개최일까지 2회 이상 합동 홍보 설명회를 개최해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제8항)

(6) 총회 의결: 조합원 과반수 출석, 출석 조합원 과반수 찬성으로 시공사를 최종 선정합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조제1항제5호)

4. 주의해야 할 점은 무엇인가요?

• 금품 제공 금지: 건설사는 조합원에게 이사비, 이주비 등 시공과 무관한 금전적 이익을 제공해서는 안 됩니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제29조제2항)
• 설계 적정성 검토: 건설사가 제안하는 설계의 적정성을 꼼꼼히 검토해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제29조제3항)

시공사 선정은 재개발/재건축 사업의 성패를 좌우하는 중요한 과정입니다. 관련 법규와 절차를 정확히 이해하고, 신중하게 선택하여 성공적인 사업을 이끌어 나가시길 바랍니다.