재개발·재건축 사업은 복잡한 절차와 법규로 인해 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 오늘은 조합 정관 변경과 설계자 선정 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제와 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
1. 조합 정관 변경, 시장·군수 인가 필수!
재개발·재건축 조합은 사업 추진 과정에서 필요에 따라 정관을 변경할 수 있습니다. 하지만 단순히 조합원 총회에서 의결한다고 해서 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항에 따르면, 정관 변경은 조합원 과반수 또는 3분의 2 이상의 동의를 얻은 총회 의결 후 시장·군수의 인가를 받아야 효력이 발생합니다. 즉, 시장·군수의 인가는 정관 변경의 효력을 완성시키는 필수적인 절차입니다. (대법원 2007. 7. 24.자 2006마635 결정 참조)
인가를 받지 않은 정관 변경은 무효이며, 설령 나중에 인가를 받더라도 총회 의결 시점으로 소급하여 효력이 발생하지 않습니다. 따라서 정관 변경 시에는 반드시 인가 절차까지 완료해야 법적 효력을 갖게 됩니다.
2. 설계자 선정, 적법한 총회 의결 필수!
구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제24조 제3항 제6호는 설계자 선정을 총회 의결 사항으로 규정하고 있습니다. 단순히 형식적으로 총회를 열었다고 해서 적법한 의결이라고 볼 수는 없습니다. 총회 소집 절차나 의결 정족수 등에 하자가 있다면, 그 결의는 무효가 될 수 있습니다. (대법원 2009. 3. 12. 선고 2008도10826 판결 참조)
예를 들어, 정관에서 조합원 과반수의 직접 참석을 요구하는데 서면결의서로만 총회를 진행하거나, 정족수 미달 상태에서 의결이 이루어진 경우에는 설계자 선정 결의 자체가 무효가 됩니다. 이후 시장·군수의 인가를 받았거나, 추후 총회에서 추인을 받았다고 하더라도 처음 결의의 하자를 치유할 수는 없습니다.
3. 정리하며
재개발·재건축 사업은 조합원들의 권리와 의무가 복잡하게 얽혀 있는 만큼, 관련 법규와 절차를 준수하는 것이 매우 중요합니다. 특히 정관 변경이나 설계자 선정과 같이 중요한 사안은 법적 요건을 꼼꼼히 확인하고 진행해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 위에서 설명드린 내용을 참고하여 재개발·재건축 사업을 성공적으로 추진하시길 바랍니다.
민사판례
재건축/재개발 조합 정관 변경 시, 의결정족수(찬성 필요 비율)가 다른 여러 조항을 하나로 묶어 표결하면, 일부 조항이 정족수를 못 채웠을 경우 전체 정관 변경이 무효가 된다는 판결.
일반행정판례
재개발조합의 설립 변경인가를 둘러싼 분쟁에서, 법원은 변경인가 이후 후속 절차가 진행된 경우 이전 변경인가 취소에도 소의 이익이 있다고 판단했습니다. 또한, 신고사항을 변경인가 형식으로 처리한 경우에도 총회 의결 등 적법한 절차를 거쳐야 하며, 조합원의 비용 부담에 중대한 영향을 미치는 정관 변경은 법률에서 정한 의결 정족수를 지켜야 한다고 판시했습니다.
상담사례
재건축 시공사 계약은 조합 정관에 포함될 내용을 준수하고 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 정관을 변경해야 하며, 이를 위반한 계약은 시공사의 인지 여부와 관계없이 무효다.
민사판례
이 판례는 재개발 사업에서 시공자 선정 방법과 공사비가 크게 변경될 경우 필요한 조합원 동의 요건에 대해 다룹니다. 법 개정 전후 상황에 따라 시공자 선정 방식이 달라지며, 조합원에게 큰 영향을 미치는 공사비 변경은 정관변경에 준하는 높은 동의율(3분의 2 이상)을 요구한다는 것이 핵심입니다.
일반행정판례
이 판례는 재건축조합 설립 후 사업구역 확장 등 변경인가를 받을 때 필요한 동의 요건과, 선행 변경인가가 무효가 된 경우 후행 변경인가의 효력에 대해 다룹니다. 핵심은 변경인가 시에도 조합 설립 시와 같은 수준의 동의를 받아야 하지만, 정비계획 변경에 따른 사업구역 확장 등 일부 변경은 '경미한 변경'으로 보아 기존 동의를 유효하게 인정할 수 있다는 것입니다. 또한 사업비 증액처럼 조합원에게 중대한 영향을 미치는 변경은 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.
형사판례
재건축조합의 총회 의결 사항 범위, 도시정비법 시행 전후 의결의 효력, 시공자 선정 절차에 대한 판결입니다. 조합원 부담 계약은 금액 및 기간과 무관하게 총회 의결이 필요하며, 법 시행 전 의결은 경과규정에 부합해야 효력이 유지됩니다. 특히 시공자 선정은 법 시행 후 경쟁입찰을 원칙으로 하므로, 이전 선정은 경과규정에 따른 요건을 충족하지 않으면 효력을 잃습니다.