재개발 사업에서 시공자 선정은 중요한 문제입니다. 최근 법이 바뀌면서 시공자 선정 방식에 혼란을 겪는 분들도 많을 텐데요, 오늘은 법 개정 전후 시공자 선정 방식의 차이점과 관련된 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.
법 개정 전에는 주택재개발 사업의 시공자 선정 방식에 대한 명확한 규정이 없었습니다. 2006년 5월 24일 법률 제7960호로 개정된 도시 및 주거환경정비법(이하 '개정 도시정비법') 이전에는 주택재건축 사업과 달리, 주택재개발 사업의 시공자 선정은 경쟁입찰 방식을 강제하지 않았습니다.
즉, 법 개정 전에 설립된 추진위원회가 총회 결의만으로 시공자를 선정하는 내용의 정관을 만들었다면, 이는 유효합니다. 개정 도시정비법은 이 법 시행 후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 경우부터 경쟁입찰을 의무화했기 때문입니다. (관련 법률: 구 도시 및 주거환경정비법 제11조, 개정 도시 및 주거환경정비법 제11조, 부칙 제2조)
또한, 추진위원회가 선정한 시공자를 조합이 총회에서 승인하는 경우, 이전 추진위원회의 시공자 선정 결의에 대한 무효 확인 소송은 의미가 없어집니다. 조합이 총회에서 새롭게 시공자를 선정하는 결의를 했기 때문에, 이전 추진위원회의 결의는 과거의 사항이 되어버리기 때문입니다. (관련 법률: 민사소송법 제250조, 구 도시 및 주거환경정비법 제24조 제3항 제6호, 참조판례: 대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결)
요약하자면, 법 개정 전에 설립된 추진위원회는 경쟁입찰 없이 총회 결의로 시공자를 선정할 수 있었고, 조합 설립 후 총회에서 이를 추인하는 경우 이전 결의에 대한 무효 확인 소송은 불필요합니다.
이번 판례는 법 개정 전후 시공자 선정 방식의 차이점을 명확히 보여줍니다. 재개발 사업에 참여하는 분들은 법 개정 시점을 확인하고, 그에 맞는 적절한 절차를 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
민사판례
이 판례는 재개발 사업에서 시공자 선정 방법과 공사비가 크게 변경될 경우 필요한 조합원 동의 요건에 대해 다룹니다. 법 개정 전후 상황에 따라 시공자 선정 방식이 달라지며, 조합원에게 큰 영향을 미치는 공사비 변경은 정관변경에 준하는 높은 동의율(3분의 2 이상)을 요구한다는 것이 핵심입니다.
민사판례
2006년 8월 25일 이전에 추진위원회 승인을 받은 재개발조합의 시공사 선정 과정에서 건설사가 조합원들에게 금품을 제공하여 시공사로 선정되었다면, 설령 총회에서 결의되었다 하더라도 그 결의는 무효이다.
일반행정판례
재건축 시공사를 선정할 때 법에서 정한 기준일 이전에 전체 토지 소유자의 과반 동의를 얻지 못했으면, 나중에 동의를 추가로 받더라도 시공사 선정은 무효입니다.
생활법률
재건축·재개발 시공사 선정은 조합(또는 조합 외 주체)이 도시 및 주거환경정비법에 따라 경쟁입찰(또는 수의계약/추천) 방식으로 진행하며, 입찰공고, 현장설명회, 입찰서 접수 및 개봉, 대의원회 의결, 합동홍보설명회, 총회 의결 등의 절차를 거쳐 최종 선정된다.
형사판례
도시정비법 시행 전에 이미 시공자를 선정했더라도, 법 시행 후 정해진 기간 안에 신고하고 그 신고가 수리되면, 새로 시공자를 선정할 필요가 없다.
민사판례
재개발조합 설립 전 추진위원회가 선정한 시공자를 조합 설립 후 조합 총회에서 추인하면, 설립 전 시공자 선정 과정에 문제가 있더라도 그 결정을 무효로 할 수 없다.