재개발 지역 세입자, 언제 보증금 돌려받을 수 있을까?

재개발 구역 내 세입자는 언제 집주인에게 보증금을 돌려받고 나갈 수 있을까요? 최근 대법원 판결([2] 대법원 2017. 11. 23. 선고 2017다238529 판결)을 통해 좀 더 명확한 기준을 알 수 있게 되었습니다.

핵심은 '임차권의 설정 목적을 달성할 수 없게 된 시점' 입니다.

기존 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제44조([1] 현행 제70조 참조)는 재개발로 인해 세입자가 더 이상 집을 사용할 수 없게 된 경우, 임대차계약을 해지하고 재개발조합(사업시행자)에게 보증금을 돌려받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

그런데 '임차권의 설정 목적을 달성할 수 없다'는 것은 정확히 언제일까요?

대법원은 이를 **"임차인이 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 사용·수익하는 상황이나 이용 형태에 중대한 변화가 생겨 계약 해지를 정당화할 수 있는 경우"**라고 해석했습니다([1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결).

일반적으로는 관리처분계획인가 고시 이후가 됩니다([2] 구 도시정비법 제49조 제6항, 현행 제81조 제1항 참조). 왜냐하면, 관리처분계획인가 고시가 나면 세입자는 더 이상 집을 사용할 수 없고, 재개발조합이 집을 사용할 권리를 갖게 되기 때문입니다.

그러나! 관리처분계획인가 고시 이전이라도 보증금을 돌려받을 수 있는 경우가 있습니다.

대법원은 "관리처분계획인가 고시 이전이라도, 재개발 사업 진행으로 이주 절차가 시작되어 실제 이주가 이루어지는 등 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우" 에는 계약 해지와 보증금 반환 청구가 가능하다고 판결했습니다.

이러한 **'특별한 사정'**이 있는지는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

• 재개발 사업의 진행 단계와 정도
• 임대차계약의 목적과 내용
• 재개발 사업으로 인한 임차권 제한의 정도
• 재개발조합이나 집주인 등 이해관계인의 태도
• 기타 제반 사정

실제 판결 사례를 살펴보면, 관리처분계획 인가 후 이주 안내문이 발송되고 이주 기간이 정해진 상황에서, 세입자가 관리처분계획인가 고시 이전에 계약 해지를 통고한 경우, '특별한 사정'이 있다고 인정되어 보증금 반환 청구가 가능했습니다 (본문 판례 내용 참조).

즉, 재개발 구역 내 세입자의 권리는 단순히 관리처분계획인가 고시 시점만으로 결정되는 것이 아니라, 재개발 사업의 진행 상황과 세입자의 실질적인 사용·수익 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 함을 알 수 있습니다.