재개발 사업이 완료되면, 종전 토지 및 건물 소유자는 새로운 토지나 건물을 분양받습니다. 이때, 종전 재산 가치와 새로 분양받는 재산 가치에 차이가 발생하는데, 이 차액을 청산금이라고 합니다. 청산금은 추가로 납부해야 할 수도 있고, 돌려받을 수도 있습니다.
만약 청산금을 한번에 내기 어려운 경우, 분할 납부를 할 수 있습니다. 그런데 분할 납부를 할 때 이자를 면제해주는 조례를 만들었다면 어떨까요? 이번 판례에서는 이러한 조례가 위법하다고 판단했습니다.
사건의 개요
서울 은평구의회는 응암4-2 재개발지구의 청산금 징수 조례를 만들었습니다. 이 조례에는 청산금을 분할 납부하는 경우, 최대 3년까지 이자를 면제해주는 내용이 포함되어 있었습니다. 은평구청장은 이 조례가 상위법에 위반된다며 재의를 요구했지만, 구의회는 다시 같은 내용으로 조례를 통과시켰습니다. 결국 구청장은 구의회를 상대로 소송을 제기했습니다.
법원의 판단
법원은 구의회가 만든 조례가 위법하다고 판단했습니다.
법원은 시행령 제47조 제1항이 분할 납부 시 필요적으로 이자를 징수해야 한다는 것을 전제로 한 규정이라고 해석했습니다. 따라서 조례로 이자를 면제하는 것은 허용되지 않는다고 판결했습니다. (참고: 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제54조, 구 도시재개발법시행령(1996. 6. 29. 대통령령 제15096호로 전문 개정되기 전의 것) 제47조 제1항)
결론
이 판례를 통해 재개발 청산금 분할 납부 시 이자 면제는 위법하다는 것을 알 수 있습니다. 지방자치단체는 상위법령의 범위 내에서 조례를 제정해야 한다는 점을 다시 한번 확인시켜주는 판례입니다.
민사판례
재개발 사업에서 청산금이 감액되면 그에 따른 이자와 연체료도 당연히 효력을 잃으며, 이미 납부한 이자와 연체료는 돌려받을 수 있다. 또한, 행정기관은 청산금 감액 시점에 이미 부당이득을 인지한 것으로 간주되어 추가 이자를 지급해야 할 수 있다.
일반행정판례
서울시 중구가 자체 조례로 정한 재개발사업 청산금 산정방법이 상위법인 도시재개발법을 위반하여 무효라는 판결. 다만, 잘못된 조례를 적용한 청산금 부과처분 자체는 무효가 아닌 취소사유에 해당한다는 판결.
일반행정판례
옛날 재개발법으로 분양처분까지 끝났지만 청산금 지급 전에 새 재개발법(도시 및 주거환경정비법)이 시행된 경우, 청산금은 새 법에 따라 계산해야 한다. 특히, 협의가 안 되면 공익사업보상법에 따른 수용 절차를 진행해야 하지만, 이미 분양처분으로 소유권이 넘어간 경우에는 새 법 시행 시점에 수용 절차 진행이 불가능하므로, 사업시행자가 청산금 지급 처분을 해야 하며, 청산금은 분양처분 고시일을 기준으로 계산해야 한다.
일반행정판례
재개발사업이 완료되었더라도, 청산금 계산은 사업 완료 시점이 아니라 *청산금을 부과하는 시점*에 시행되는 법령을 따라야 한다. 또한, 지자체 조례가 상위법인 법률보다 주민에게 불리한 내용을 담을 수 없다.
일반행정판례
재개발 구역에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 토지 소유자가, 청산금을 받기 전까지 토지를 계속 점유한 경우, 조합이 법정 기한(150일)을 넘겨 청산금을 지급했더라도 지연이자를 지급할 의무가 없다는 판결입니다.
일반행정판례
재개발 사업에서 현금청산 금액 협의가 안 될 경우 조합은 토지수용위원회의 재결을 통해 토지 등을 수용할 수 있으며, 수용보상금은 수용재결일 기준으로 산정해야 한다. 또한 조합설립변경인가 후에는 새로운 관리처분계획을 수립해야 하지만, 예외적인 경우 종전 분양신청 현황을 활용할 수 있다. 마지막으로 분양계약 체결 기간 내에 계약하지 않으면 현금청산 대상이 된다는 정관/관리처분계획 조항은 조합원에게 사업 이탈 기회를 추가로 주는 것이다.