재개발 사업에서 조합원에게 돌아가는 돈, 바로 청산금이죠. 분양받은 새 아파트 가격과 원래 가지고 있던 땅이나 건물 가격의 차액만큼 받거나 내야 하는데, 만약 조합원이 청산금을 내지 않으면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이 청산금 징수와 관련된 법원 판결을 살펴보겠습니다.
일반적으로 재개발 사업에서 청산금 징수는 시장이나 군수에게 위탁하는 것이 원칙입니다. 마치 세금 체납처럼 처리하는 방식이죠. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제57조 제1항, 제61조 제1항, 제58조 제1항, 제61조 제4항, 제5항에 이러한 내용이 담겨 있습니다. 간편하고 비용도 적게 드는 효율적인 방법이기 때문입니다.
그런데 만약 시장이나 군수가 이 위탁을 거부하면 어떻게 될까요? 이번 판결(대법원 2017. 4. 28. 선고 2016두39498 판결)에서 다룬 사례가 바로 그런 경우입니다.
보문제4구역 재개발조합은 조합원에게 청산금을 받기 위해 소송을 제기했습니다. 하지만 1심과 2심 법원은 "징수 위탁이라는 방법이 있는데 왜 소송을 하느냐"며 소송을 각하했습니다.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 조합이 관할 구청장에게 징수 위탁을 신청했지만 구청장이 이를 거부한 사실이 확인되었기 때문입니다. 대법원은 "구청장이 위탁을 거부하는 특별한 사정이 발생했으므로, 조합은 직접 소송을 통해 청산금을 청구할 수 있다"고 판결했습니다. (참고로, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다203588 판결에서도 유사한 판단을 내린 바 있습니다.)
즉, 청산금 징수는 원칙적으로 시장/군수 위탁이지만, 위탁이 거부되는 등의 특별한 사정이 있다면 조합이 직접 소송을 제기할 수 있다는 것이죠. 이번 판결은 재개발 사업에서 조합의 권리 구제 가능성을 넓혔다는 점에서 의미가 있습니다.
일반행정판례
재개발 조합이 조합원에게 청산금을 받으려 할 때, 원칙적으로는 지자체에 징수를 위탁해야 하지만, 지자체가 위탁을 거부하면 조합이 직접 소송을 제기할 수 있다.
민사판례
도시개발사업에서 조합이 청산금을 받지 못했을 때, 지자체에 징수를 위탁하는 것이 원칙이지만, 지자체가 거부하는 등 특별한 사정이 있으면 조합이 직접 소송을 제기할 수 있다.
일반행정판례
재건축 사업에서 시장/군수가 아닌 사업시행자는 원칙적으로 청산금을 받기 위해 소송할 수 없습니다. 하지만 시장/군수가 청산금 징수 위탁을 거부하는 등 특별한 사정이 있다면 소송을 통해 청산금을 청구할 수 있습니다.
민사판례
재개발 구역 내 현금청산 대상자가 된 건물 소유주는 청산금을 받기 전에는 건물을 인도할 의무가 없다. 재개발조합은 관리처분계획 인가만으로 건물 인도를 요구할 수 없고, 청산금 지급 의무를 먼저 이행하거나 건물 인도와 동시에 이행해야 한다.
민사판례
옛날 법(구 주택건설촉진법)에 따라 재건축 사업승인을 받은 조합의 경우, 재건축에 참여하지 않는 조합원에게 주는 현금 청산금은 언제, 어떤 기준으로 계산해야 할까요? 이 판례는 청산금 지급 의무 발생 시점과 청산금 계산 기준 시점을 명확히 하고, 이미 조합에 소유권을 넘긴 조합원은 추가로 소유권 이전 의무를 지지 않는다고 판단했습니다.
일반행정판례
재개발 사업에서 현금청산을 선택한 조합원은 조합원 지위를 잃기 때문에 원칙적으로 추가 비용을 부담하지 않습니다. 다만, 조합 정관 등에 미리 정해진 경우에 한해 청산 시 previously 발생한 사업비의 일부를 부담해야 할 수 있습니다.