재건축 청산금, 언제 소송으로 받아낼 수 있을까?

재건축 사업에서 종종 발생하는 "청산금" 문제, 들어보셨나요? 재건축 후 새 아파트 가치와 기존 주택 가치의 차액을 말하는데, 추가분담금과 비슷한 개념이라고 생각하시면 됩니다. 보통 새 아파트 가치가 더 높아 분양받은 사람이 사업시행자에게 청산금을 내는 경우가 많지만, 반대로 기존 주택 가치가 더 높으면 사업시행자가 분양받은 사람에게 청산금을 지급해야 하는 경우도 생깁니다. 그런데 이 청산금 지급을 두고 분쟁이 발생하면 어떻게 해결해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

청산금 징수, 원칙적으로 소송은 안 돼요!

도시 및 주거환경정비법(이하 "도시정비법")에서는 청산금 징수를 위해 간편하고 효율적인 절차를 마련해두고 있습니다. 바로 지방세 체납처분과 같은 방식으로 징수하거나 시장/군수에게 징수를 위탁하는 방법입니다. (도시정비법 제57조 제1항, 제58조 제1항, 제61조 제5항) 따라서 사업시행자는 원칙적으로 소송을 통해 청산금을 청구할 수 없습니다. 왜냐하면 이미 법에서 정해진 간편한 절차가 있기 때문이죠. 굳이 복잡하고 시간이 오래 걸리는 소송을 할 필요가 없다는 것입니다.

하지만 예외는 있어요!

하지만 모든 경우에 소송이 불가능한 것은 아닙니다. 대법원은 시장/군수가 사업시행자의 청산금 징수 위탁을 거부하는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 소송을 통해 청산금을 청구할 수 있다고 판시했습니다. (대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다203588 판결)

실제로 한 재건축 사업에서 사업시행자가 조합원들에게 청산금 지급을 청구하는 소송을 제기했는데, 1심과 2심 법원은 "법에 정해진 징수 절차가 있으니 소송은 안 된다"며 소송을 기각했습니다. 그러나 대법원은 해당 사건에서 사업시행자가 시에 징수 위탁을 요청했지만 시가 이를 거부한 사실을 확인하고, "징수 위탁이 거부된 특별한 사정이 있으므로 소송을 통해 청산금을 청구할 수 있다"며 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 했습니다.

핵심 정리!

• 청산금 징수는 원칙적으로 지방세 체납처분과 같은 방식이나 징수 위탁을 통해 진행해야 합니다.
• 시장/군수가 징수 위탁을 거부하는 등의 특별한 사정이 있는 경우, 예외적으로 소송을 통한 청산금 청구가 가능합니다.

즉, 재건축 청산금 문제로 분쟁이 발생했을 때, 무작정 소송부터 제기하기보다는 먼저 법에서 정한 절차를 따르는 것이 중요합니다. 만약 징수 위탁이 거부되는 등의 특별한 사정이 발생한다면, 그때 소송을 통해 권리를 구제받을 수 있다는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.