재개발/재건축 시공사 계약, 꼼꼼하게 따져보자!

재개발/재건축 사업의 핵심 중 하나는 바로 믿을 수 있는 시공사를 선정하고 계약하는 것입니다. 내 집이, 우리 동네가 어떻게 새롭게 태어날지 결정하는 중요한 과정이기에 꼼꼼히 살펴봐야 할 부분들이 많습니다. 오늘은 시공사 계약 과정에서 꼭 알아둬야 할 사항들을 정리해 보겠습니다.

1. 시공사 계약 체결 및 계약서 작성 (정비사업 계약업무 처리기준 제36조제1항 및 제2조제1호, 도시 및 주거환경정비법 제29조제11항)

시공사 선정 후, 조합설립추진위원장이나 사업시행자는 선정된 시공사와 정식 계약을 체결해야 합니다. 이때 작성되는 계약서에는 계약의 목적, 이행 기간, 지체상금, 실비 정산 방법 등 사업의 주요 내용이 명확하게 기재되어야 하며, 양측의 기명날인이 필수입니다. 특히, 기존 건축물 철거 공사(석면 조사, 해체, 제거 포함)에 대한 내용도 반드시 계약서에 포함되어야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제11항)

2. 시공사 선정 무효 (정비사업 계약업무 처리기준 제36조제2항)

선정된 시공사가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 않으면, 총회 의결을 거쳐 시공사 선정을 무효로 할 수 있습니다. 시공사의 태도가 미적지근하다면 조합은 적극적으로 대응해야 합니다.

3. 계약사항 관리 및 공사비 검증 (정비사업 계약업무 처리기준 제36조제3항, 제4항)

계약 체결 후에도 공사비 관리에 신경 써야 합니다. 공사비가 증액되는 경우, 특히 사업시행계획인가 전 시공사 선정 시 10% 이상, 인가 후 5% 이상 증액되거나, 조합원 1/10 이상이 요구하는 경우 등에는 한국부동산원에 공사비 검증을 요청할 수 있습니다. 검증 요청 시에는 설계도서, 공사비 명세서 등 관련 자료를 제출하고 검증 비용을 예치해야 합니다.

4. 시공보증서 제출 (도시 및 주거환경정비법 제82조제1항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제73조, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제14조)

시공사가 계약상 의무를 이행하지 못하는 상황에 대비하여, 조합은 시공사에게 시공보증서 제출을 요구해야 합니다. 보증서는 건설산업기본법에 따른 공제조합, 주택도시보증공사, 금융기관, 보험사 등에서 발행한 것으로, 시공사의 부도 등 만일의 사태에 대한 안전장치 역할을 합니다.

재개발/재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되는 만큼, 시공사 계약 단계부터 꼼꼼하게 확인하고 대비하는 것이 중요합니다. 위에 언급된 법령 및 규정을 참고하여 성공적인 재개발/재건축 사업을 이루시길 바랍니다.