재건축 공사계약, 절차 무시하면 무효! 진짜?

재건축! 노후된 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 꿈같은 이야기죠. 하지만 그 과정은 생각보다 복잡하고, 법적인 절차를 꼼꼼히 따져야 합니다. 특히 시공사와 맺는 공사계약은 더욱 신중해야 하는데요, 절차를 제대로 지키지 않으면 계약 자체가 무효가 될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

오늘은 재건축 공사계약에서 절차의 중요성을 강조한 대법원 판례를 바탕으로, 혹시 모를 분쟁을 예방하는 방법을 알려드리겠습니다.

사례를 통해 알아보는 재건축 공사계약의 함정

A 재건축조합의 대표 B는 C 건설회사와 공사계약을 체결했습니다. 그런데 문제는 B가 계약 과정에서 중요한 절차를 위반했다는 점입니다. 도시정비법에서는 시공자 계약 내용이 조합 정관에 포함되어야 하고, 정관을 변경하려면 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다. B는 이 규정을 어기고, 필요한 동의를 얻지 않은 채 총회 결의를 진행하고 C 건설회사와 계약을 체결한 것입니다.

이 경우, C 건설회사는 "나는 B 대표가 조합을 대표한다고 믿었고, 법적인 문제가 있는 줄 몰랐다"라고 주장할 수 있을까요? 안타깝게도 대법원은 이런 주장을 받아들이지 않았습니다.

대법원의 판단: 절차적 정당성이 최우선

대법원은 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 계약은 사실상 정관 변경과 같은 효력을 가지므로, 도시정비법에 따라 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필수적이라고 판단했습니다. (구 도시정비법 제20조 제1항 제15호, 제3항 참조 - 현행법은 도시 및 주거환경정비법으로 변경되었습니다.) 그리고 이러한 절차를 지키지 않은 계약은 무효라고 못 박았습니다. 설령 계약 상대방이 아무것도 몰랐다고 하더라도 말이죠. 이는 재건축 사업의 안정성과 조합원들의 권익 보호를 위해 법에서 정한 절차적 정당성이 무엇보다 중요하다는 것을 의미합니다. (대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결)

무효인 계약, 구제 방법은 없을까?

대법원은 비진의표시나 표현대리와 같은 법리로도 이런 무효 계약을 구제할 수 없다고 명확히 했습니다. 즉, 계약 상대방이 선의였든 악의였든, 절차적 하자가 있는 계약은 무효라는 원칙에는 예외가 없다는 것입니다.

재건축 분쟁, 예방이 최선

재건축 사업은 많은 이해관계가 얽혀있어 분쟁 발생 가능성이 높습니다. 특히 시공사 계약과 같이 중요한 계약일수록 법적 절차 준수가 필수적입니다. 계약 전 법률 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 검토하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 효과적인 방법입니다. '나중에 문제가 생기면 해결하면 되지'라는 생각은 금물! 처음부터 제대로 된 절차를 밟아야 시간과 비용을 절약하고, 성공적인 재건축을 이룰 수 있습니다.