재건축조합 총회 의결, 뭐가 필요할까?

재건축, 낡은 아파트를 새 아파트로 바꾸는 꿈을 실현하는 사업이죠! 하지만 그 과정은 생각보다 복잡하고, 법적인 절차를 제대로 이해하는 것이 중요합니다. 오늘은 재건축조합 총회 의결과 관련된 중요한 내용을 살펴보겠습니다.

1. 예산 외 조합원 부담 계약, 총회 의결 필수!

재건축 사업을 진행하다 보면 예산에 포함되지 않은 지출이 발생할 수 있습니다. 이런 경우, 설령 그 지출이 1년 안에 끝나는 것이라 해도 조합원에게 부담이 된다면 총회 의결을 받아야 합니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제24조 제3항 제5호에서 '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 총회 의결 사항이라고 명시하고 있기 때문입니다. 즉, 금액의 크기나 기간과 관계없이 조합원 부담이 발생하는 모든 계약은 총회의 동의를 얻어야 한다는 뜻입니다.

2. 법 시행 전 의결, 법 시행 후에도 유효할까?

2003년 7월 1일 도시정비법 시행 이전, 기존 법에 따라 진행된 절차나 의결은 어떻게 될까요? 이번 판례에서는 도시정비법 시행 이전 창립총회에서 목욕탕 매입을 대의원회에 위임하고, 법 시행 후 대의원회 의결에 따라 조합장이 매입계약을 체결한 경우를 다루고 있습니다. 도시정비법 부칙(2002. 12. 30.) 제3조에 따르면 법 시행 전의 행위는 도시정비법에 따라 행해진 것으로 보기 때문에, 이 경우 목욕탕 매입계약은 적법한 총회 의결을 거친 것으로 인정됩니다. (관련 조문: 도시정비법 제85조 제5호, 부칙 제3조) 즉, 법이 바뀌었다고 해서 이전에 적법하게 진행된 모든 절차를 무효로 하는 것은 아니라는 점을 알 수 있습니다.

3. 시공자 선정, 법 시행 전·후 차이점은?

법 시행 전에 총회에서 시공자를 선정했더라도, 법 시행 후에는 원칙적으로 다시 시공자 선정 절차를 거쳐야 합니다. 도시정비법 제11조, 제24조, 제25조에 따라 사업시행인가 후 총회 의결을 거쳐 경쟁입찰 방식으로 시공자를 선정해야 하기 때문입니다. 다만, 도시정비법 부칙 제7조에 따른 예외적인 경우(조합설립인가 후 토지 등 소유자 2/1 이상 동의를 얻어 시공계약을 체결한 경우, 2002년 8월 9일 이전에 토지 등 소유자 2/1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정하고 법 시행일 이후 2개월 이내에 신고한 경우)에는 이전에 선정된 시공자를 인정합니다. (관련 조문: 도시정비법 제11조, 제24조 제3항 제6호, 제25조 제2항, 부칙 제7조, 시행규칙 부칙 제2조)

핵심 정리

• 조합원에게 부담이 되는 계약은 1년 이내라도 총회 의결 필수!
• 법 시행 전의 적법한 절차는 법 시행 후에도 유효할 수 있음.
• 시공자 선정은 법 시행 후 원칙적으로 다시 진행해야 하지만, 예외 규정 존재.

재건축 사업은 복잡한 법적 절차를 거치기 때문에 관련 법규를 잘 이해하고 진행하는 것이 중요합니다. 위 내용을 참고하여 성공적인 재건축 사업을 이루시길 바랍니다.