재건축 조합 설립, 국공유지도 한 표 행사할까?

재건축! 노후된 주택을 허물고 새 아파트를 짓는다는 희망찬 사업이지만, 그 과정은 결코 쉽지 않습니다. 특히 조합 설립 단계부터 토지 소유자들의 동의를 얻는 과정에서 다양한 문제가 발생하는데요. 오늘은 정비구역 내 국·공유지가 있을 경우, 조합 설립 동의와 관련된 법적 쟁점을 살펴보겠습니다.

핵심 쟁점: 국·공유지도 조합 설립에 동의해야 할까? 여러 필지라면 어떻게 계산할까?

재건축 조합을 설립하려면 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자의 일정 비율 이상 동의를 얻어야 합니다. 그런데 만약 정비구역 안에 국가나 지자체 소유의 땅(국·공유지)이 있다면 어떻게 될까요? 이 땅들도 조합 설립에 동의해야 할까요? 또한, 여러 필지의 국·공유지가 있다면 토지 소유자 수는 어떻게 계산해야 할까요?

대법원의 판단 (대법원 2014. 4. 14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결, 대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두29004 판결)

대법원은 위 판결에서 다음과 같이 판단했습니다.

1. 국·공유지 소유자 수 산정: 여러 필지의 국·공유지가 있더라도 소유권 수에 관계없이 소유 주체별로 1명으로 계산합니다. 예를 들어, 정비구역 내에 기획재정부 소유 국유지 3필지, 서울시 소유 시유지 2필지가 있다면, 토지 소유자는 '국가 1명', '서울시 1명' 총 2명으로 계산합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 관련)

2. 국·공유지의 조합 설립 동의: 국가나 지자체는 정비사업에 협조할 의무가 있습니다. 따라서 정비계획 수립 및 정비구역 지정부터 조합설립인가까지의 과정에서 명시적으로 반대 의사를 표시하지 않았다면 동의한 것으로 간주합니다.

사례 분석:

이번 판결은 서울 마포구의 한 재건축 사업에서 발생한 분쟁에 대한 것이었습니다. 원고는 조합 설립 인가 처분을 취소해달라고 소송을 제기했는데, 원심은 여러 필지의 국유지에 대해 재산관리청별로 각각 토지 소유자 수를 산정하는 오류를 범했습니다. 그러나 대법원은 위와 같은 법리를 적용하여 원심의 오류를 지적하고, 국·공유지를 소유 주체별로 1명으로 계산하여 동의율을 다시 산정했습니다. 결과적으로 법정 동의율을 충족하여 조합 설립 인가는 적법하다고 판단했습니다.

결론:

재건축 사업에서 국·공유지는 소유 주체별로 1명으로 계산되며, 명시적인 반대 의사가 없다면 조합 설립에 동의한 것으로 간주됩니다. 이번 판결은 재건축 조합 설립 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 해결에 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다.