재건축 시공사 변경, 언제 처벌할 수 있을까? - 도시정비법 위반과 시공사 변경 시점

재건축 사업에서 시공사를 바꾸는 과정은 복잡하고, 때로는 법적인 문제로 이어질 수 있습니다. 오늘은 도시정비법 위반과 관련된 시공사 변경 사례를 살펴보면서, 어떤 경우에 법적인 문제가 발생하는지 알아보겠습니다.

사건의 개요

한 재건축 조합은 정관에 따라 조합원 총회를 통해 시공사 A를 선정하고 계약을 체결했습니다. 그런데 새로운 조합장이 선출된 후, 대의원회 결의만으로 시공사를 B로 변경했습니다. 이후 일부 조합원의 민원과 구청의 권고로 조합원 총회를 열어 시공자 변경을 추인했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심은 시공사 변경이 법적으로 언제 효력을 발생했는가 하는 것입니다. 1심과 2심 법원은 정관에 따른 조합원 총회 결의가 없었던 시공사 B로의 변경은 무효이고, 이후 조합원 총회 추인을 통해 비로소 시공사 변경이 이루어졌다고 판단했습니다. 즉, 추인 시점에 시공사 변경이 이루어졌다고 본 것입니다. 당시 도시정비법은 경쟁입찰 방식을 따르지 않은 시공사 선정을 금지하고 처벌했는데 (구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제2항, 제84조의2 제1호), 법원은 추인 시점이 법 시행 이후였기 때문에 도시정비법 위반으로 처벌할 수 있다고 판결했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 다른 판단을 내렸습니다. 비록 대의원회 결의만으로 시공사를 변경한 것이 정관에 위배되고 사법상 무효라 하더라도, 사실상의 시공사 변경은 이미 그 시점에 이루어진 것으로 보아야 한다는 것입니다. 따라서 법 시행 이전에 사실상 시공사 변경이 이루어졌다면, 이후 법 시행 후 추인이 있었다고 하더라도 도시정비법 위반으로 처벌할 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제2항 - 현행 제11조 제1항 참조, 제84조의2 제1호 - 현행 제84조의3 제1호 참조)

결론

이 판례는 시공사 변경의 효력 발생 시점에 대한 중요한 기준을 제시합니다. 정관이나 법적 절차 위반으로 사법상 무효라 하더라도, 사실상 시공사 변경이 이루어진 시점을 기준으로 법 위반 여부를 판단해야 한다는 것입니다. 재건축 사업 관계자들은 이러한 법리를 잘 이해하고 시공사 변경 절차를 진행해야 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.