재건축 아파트 팔았다고 조합원 자격까지 넘어갈까?

재건축 아파트를 팔면 조합원 자격도 같이 넘어간다고 생각하는 분들 많으시죠? 하지만 꼭 그렇지만은 않습니다. 특히 이전고시 이후에는 더욱 그렇습니다. 오늘은 이전고시 이후 재건축 아파트를 팔았을 때 조합원 자격이 어떻게 되는지 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

이전고시란?

재건축 사업이 완료되어 새 아파트가 완공되면 관할 구청에서 이를 공식적으로 확인하고 소유권을 조합원에게 넘겨주는 절차입니다. 이전고시가 되면 조합원들은 새 아파트에 대한 소유권을 갖게 됩니다.

이전고시 전과 후, 조합원 지위의 차이

이전고시 전에는 재건축 대상 부동산(토지 또는 건물)의 소유권을 팔면 조합원 지위도 함께 넘어갑니다. 즉, 소유권과 조합원 지위는 묶여있다고 보는 것이죠. (도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항 제2호, 제3호, 제129조)

하지만 이전고시 후에는 상황이 달라집니다. 이전고시 후에는 새 아파트에 대한 소유권을 이미 취득한 상태이기 때문에, 아파트를 팔더라도 조합원 지위가 자동으로 넘어가지는 않습니다. 조합은 아직 청산 절차 등 남은 업무가 있기 때문에 존속하고, 조합원 지위도 유지됩니다. 이때는 소유권과 조합원 지위를 분리해서 생각할 수 있게 되는 것이죠.

대법원 판례 (2001다64479)

이와 관련된 대표적인 판례가 있습니다. 재건축 조합원이 이전고시 이후에 새 아파트를 제3자에게 팔았는데, 매매 계약서에 "조합원 지위는 매도인이 계속 유지한다"는 특약을 넣었습니다. 이 경우, 매수인이 아파트 소유권을 취득했더라도 조합원 지위까지 자동으로 넘어오는 것은 아니라는 것이 대법원의 판단입니다. 도시정비법이나 조합 정관에 별도의 규정이 없는 한, 이전고시 이후 아파트를 양도하더라도 조합원 지위는 자동으로 승계되지 않는다는 것이죠. (대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결, 도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항 제2호, 제3호, 제86조, 제129조 참조)

핵심 정리

• 이전고시 전: 부동산 소유권 양도 시 조합원 지위 자동 승계
• 이전고시 후: 부동산 소유권 양도 시 조합원 지위 자동 승계 X (별도 약정 필요)

따라서 재건축 아파트를 매매할 때는 이전고시 전인지 후인지, 조합원 지위를 어떻게 할 것인지 명확히 확인하고 계약하는 것이 중요합니다. 특히 이전고시 이후에는 계약서에 조합원 지위 승계 여부에 대한 특약을 명시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.