재건축 조합, A to Z 뽀개기! (조합원, 임원, 정관)

안녕하세요! 오늘은 재건축 사업의 핵심인 조합, 조합원, 임원, 그리고 정관에 대해 낱낱이 파헤쳐 보는 시간을 갖겠습니다. 재건축은 복잡한 절차와 법규로 얽혀있어 이해하기 어려운 부분이 많은데요, 이 글을 통해 궁금증을 해소하고 재건축 사업에 대한 이해도를 높여보세요!

1. 조합원: 누가 재건축의 주인공인가?

재건축 사업의 주인공은 바로 조합원입니다. 조합원은 재건축에 동의한 토지등소유자를 기본으로 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제39조제1항 본문) 하지만 여러 명이 하나의 주택이나 토지를 소유한 경우, 대표자 1명이 조합원 자격을 갖게 됩니다.

• 공동소유: 토지나 건물을 여러 명이 공유하는 경우.
• 한 세대 여러 명 소유: 주민등록상 같은 세대에 속한 여러 명이 소유한 경우. 배우자(주민등록표 미등재)와 미혼인 19세 미만 직계비속도 같은 세대로 봅니다. 조합설립인가 후 세대분리를 해도 이혼이나 19세 이상 자녀의 분가(분가 후 실거주)를 제외하고는 여전히 1세대로 간주합니다.
• 조합설립인가 후 양수: 조합설립인가(신탁사업의 경우 사업시행자 지정) 이후 한 명의 소유자가 여러 명에게 양도/양수한 경우. 단, 공공기관 이전 관련 (국가균형발전 특별법 제18조) 토지/건축물 양수는 예외로, 양수자(공유 시 대표 1인)가 조합원이 됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제39조제1항 단서)

투기과열지구는 조심!

투기과열지구에서는 조합설립인가 후 매매, 증여 등으로 주택이나 토지를 취득하면 조합원 자격을 얻을 수 없습니다. (도시 및 주거환경정비법 제39조제2항) 단, 예외적인 경우가 있는데, 양도인이 다음에 해당한다면 양수인도 조합원이 될 수 있습니다.

• 세대원 전체의 근무/생업/질병(1년 이상 치료 필요), 취학, 결혼으로 인한 타 지역 이전
• 상속받은 주택으로 세대원 전체 이전
• 세대원 전체 해외 이주 또는 2년 이상 체류 예정
• 1세대 1주택자로 일정 기간 이상 소유 및 거주 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조제1항)
• 지분형 주택 공급 목적의 토지주택공사 등과의 공유
• 공공임대/분양주택 공급, 공공재개발 사업 목적의 공공재개발 사업시행자 양도
• 기타 불가피한 사정 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조제3항)

2. 임원: 조합을 이끄는 리더들!

조합은 조합장, 이사, 감사로 구성됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제41조~제43조, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제40조) 조합장은 조합을 대표하고, 이사는 조합 운영을 담당하며, 감사는 조합의 회계 등을 감사합니다.

• 구성: 조합장 1명, 이사 3명 이상 (토지등소유자 100명 초과 시 5명 이상), 감사 1명 이상 3명 이하
• 자격: 조합원 + 정비구역 내 건축물 및 부속토지 최대 지분 소유자 + (5년 이상 소유 or 3년 중 1년 이상 거주) + (조합장의 경우 관리처분계획인가 시까지 거주/영업)
• 임기: 3년 이하 (연임 가능)
• 선출: 정관으로 정함
• 해임: 조합원 10분의 1 이상 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석, 출석 조합원 과반수 동의
• 결격사유: 미성년자, 피성년/한정후견인, 파산선고 후 미복권자, 금고 이상 실형 선고 후 2년 미경과자, 집행유예 기간 중인 자, 도시정비법 위반 벌금 100만원 이상 선고 후 5년 미경과자, 인가권자(지자체장, 지방의회의원) 및 배우자/직계존비속

3. 정관: 조합 운영의 규칙!

정관은 조합 운영의 기본 규칙입니다. (도시 및 주거환경정비법 제40조제1항) 조합은 정관에 따라 운영되며, 정관 변경은 총회 의결과 시장/군수 등의 인가를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제40조제3항)

• 기재사항: 조합 명칭, 사무소 소재지, 조합원 자격, 조합원 제명/탈퇴/교체, 정비구역 위치/면적, 조합 임원 관련 사항, 대의원 관련 사항, 조합 비용 부담 및 회계, 사업 시행 연도/방법, 총회 관련 사항, 이자 지급, 사업비 부담 시기/절차, 청산 절차, 시공자/설계자 선정 및 계약 내용, 정관 변경 절차 등 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제38조)
• 변경: 조합원 과반수 찬성 + 시장/군수 등 인가 (단, 조합원 자격, 제명/탈퇴/교체, 정비구역 위치/면적, 조합 회계, 사업비 부담 시기/절차, 시공자/설계자 선정 및 계약 내용 변경은 조합원 3분의 2 이상 찬성 필요) (도시 및 주거환경정비법 제40조제3항)
• 경미한 변경: 시행령으로 정하는 경미한 사항 변경은 정관/법률에 따라 변경 후 시장/군수 등에게 신고 (도시 및 주거환경정비법 제40조제4항)

재건축 사업은 조합원, 임원, 그리고 정관이라는 세 가지 축을 중심으로 돌아갑니다. 이 글이 복잡한 재건축 사업을 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다.