재개발 조합 설립, 동의서에 정관 없어도 되나요? + 토지 소유자 계산은 어떻게?

안녕하세요! 오늘은 재개발 조합 설립 과정에서 자주 발생하는 동의서 관련 쟁점과 토지등소유자 산정 방법에 대해 알아보겠습니다. 최근 대법원 판결을 바탕으로 핵심 내용만 쉽게 풀어드릴게요.

1. 조합 설립 동의서, 정관 첨부 필수 아닙니다!

재개발 조합을 만들려면 주민들의 동의를 얻어야 하죠. 이때 사용하는 동의서에 꼭 조합 정관이나 정관 초안을 첨부해야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 아닙니다!

법정 동의서(구 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제7조 제3항 [별지 제4호의2 서식])에 필요한 내용들이 있고, 이 양식을 따르면 정관이나 정관 초안 없이도 동의를 받을 수 있습니다. 동의서에 비용 분담 기준이나 새 아파트 소유권 귀속에 대한 구체적인 내용이 부족하더라도 동의는 유효합니다. 이런 세부적인 내용은 나중에 창립총회에서 정관을 통해 정하게 되거든요. (관련 판례: 대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두8291 판결)

또한, 동의서를 받기 전에 개략적인 사업시행계획서를 주민들에게 나눠주지 않았더라도 동의는 유효합니다. 법적으로 의무 사항이 아니기 때문입니다.

2. 토지등소유자, 어떻게 계산하나요?

재개발 사업에서는 토지등소유자의 동의율이 매우 중요합니다. 그런데 토지나 건물을 여러 명이 공동으로 소유하고 있으면 어떻게 계산해야 할까요?

• 여러 사람이 각각 다른 땅이나 건물을 소유한 경우: 각각 1명의 토지등소유자로 계산합니다.
• 같은 사람들이 여러 개의 땅이나 건물을 공동 소유한 경우: 소유한 부동산 수에 상관없이 그 사람들 중 대표 1명만 토지등소유자로 계산합니다. (관련 판례: 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결)

예를 들어, A, B, C 세 사람이 각각 다른 땅을 가지고 있다면 토지등소유자는 3명입니다. 하지만 A, B, C 세 사람이 세 개의 땅을 공동으로 가지고 있다면 토지등소유자는 1명으로 계산합니다.

3. 기타 중요 판례

이 외에도 이번 판결에서는 몇 가지 중요한 내용이 다뤄졌습니다.

• 재개발 추진 중에 재정비촉진지구로 지정되었다고 해서 기존 조합설립인가가 무효가 되는 것은 아닙니다.
• 조합설립 변경인가가 경미한 사항에 대한 변경일 경우에는 토지등소유자의 동의를 다시 받을 필요가 없습니다.
• 교회와 같은 단체가 소유한 부동산의 경우, 대표자가 조합 설립에 동의하면 유효합니다.
• 조합설립 동의를 철회하려면 인감증명서를 첨부한 서면으로 해야 합니다. 구두나 내용증명만으로는 철회할 수 없습니다. (관련 법 조항: 구 도시정비법 시행령 제28조 제4항)

참고 조문:

• 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호 (가)목, 제16조 제1항, 제5항, 제17조
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항, 제2항, 제28조 제1항 제1호, 제4항
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것) 제7조 제3항 [별지 제4호의2 서식]

복잡한 재개발 절차, 조금이나마 이해에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것이 가장 정확합니다. 다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다!