재건축 아파트에 살고 계시거나 투자를 고려하시는 분들 주목! 오늘은 재건축 조합원입주권을 양도할 때 발생하는 양도소득세와 관련된 중요한 판례를 바탕으로 장기보유특별공제 범위에 대해 알아보겠습니다. 특히 1세대 1주택으로 간주되는 9억 초과 고가 주택의 경우, 세금 계산이 복잡해질 수 있으니 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
사례 소개
원고는 오래전에 취득한 주택이 재건축되어 조합원입주권을 받았고, 이를 양도하면서 양도소득세를 신고·납부했습니다. 이때 원고는 관리처분계획인가 전의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용했습니다. 하지만 나중에 1세대 1주택으로 간주되는 9억 초과 고가 조합원입주권은 전체 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 받아야 한다고 주장하며 세금 환급을 요청했습니다. 하지만 세무서는 이를 거부했고, 결국 소송까지 이어지게 되었습니다.
법원의 판단 (핵심)
법원은 "1세대 1주택으로 간주되고 9억을 초과하는 고가 조합원입주권이라도 장기보유특별공제는 관리처분계획인가 전의 양도차익에 대해서만 적용된다"고 판결했습니다. 즉, 재건축으로 인해 발생하는 개발이익 부분에 대해서는 장기보유특별공제 혜택을 주지 않겠다는 것입니다.
이유는?
법원은 구 소득세법 (2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전) 제95조 제2항 등 관련 조항들을 분석하면서 다음과 같은 논리를 제시했습니다.
관련 법 조항
정리
재건축 조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제는 1세대 1주택 여부와 관계없이 관리처분계획인가 전 양도차익에 한정됩니다. 따라서 재건축 투자 시 예상되는 세금을 정확히 계산하려면 이 점을 반드시 유념해야 합니다.
세무판례
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 재건축 조합원이 고가 주택에 해당하는 분양권을 팔았을 때, 양도소득세를 내야 하지만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이때 공제 계산을 위한 보유 기간은 기존 주택 취득일부터 분양권 양도일까지이며, 공제액 계산 시 주택 면적은 기존 주택이 아닌 분양받을 주택의 면적을 기준으로 한다.
세무판례
재개발로 겸용주택(주택+상가)을 새 아파트로 바꾼 경우, 주택 부분과 상가 부분을 구분하여 장기보유특별공제를 계산해야 한다는 판결입니다. 1세대 1주택 혜택(더 높은 공제율)은 주택 부분에만 적용됩니다.
세무판례
재건축 아파트 두 채에 대한 조합원입주권을 가지고 있다가 그 중 하나를 팔았을 때, 나머지 하나 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다는 판결.
세무판례
재개발 구역 내 주택과 토지를 소유한 조합원이 관리처분계획 인가 *전*에 조합원 지위(새 아파트 분양받을 권리 포함)를 양도할 경우, 해당 주택과 토지를 일정 기간(당시 5년) 이상 보유했다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
민사판례
재건축 아파트 분양가를 정할 때, 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)를 초과하는 아파트 건설에 대한 부가가치세를 모든 조합원에게 부담시키려면 조합원 4/5 이상의 동의가 필요하며, 부가가치세가 분양가에 반영되었는지 여부는 분담금 반환 소송에서 중요한 쟁점이 된다.
세무판례
재건축 아파트 분양권을 팔 때 양도소득세를 안 내려면, 분양권을 판 시점에 다른 집이 없고, 재건축 사업계획 승인일 당시 원래 갖고 있던 집을 3년 이상 보유(일부 지역은 1년 이상 거주)하면 된다. 사업계획 승인일 당시 다른 집을 갖고 있었더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.