재건축 분양권 팔 때 양도세 절세 팁: 장기보유특별공제 받으세요!

재건축 아파트, 오래 살던 집 허물고 새 아파트 얻는 기쁨도 잠시! 분양권 팔 때 양도세 폭탄 맞을까 걱정되시죠? 특히 요즘처럼 집값이 높은 시대에는 더욱 그렇습니다. 그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해도 집값이 높으면 양도세를 내야 하는 경우가 생깁니다. 이럴 때 장기보유특별공제를 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

오늘은 재건축 분양권 양도 시 장기보유특별공제를 받을 수 있는지, 그리고 어떻게 계산하는지 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

1세대 1주택 비과세 + 고가주택 = 장기보유특별공제 적용 가능!

1세대 1주택 비과세 요건을 모두 갖춘 재건축 조합원이라도, 분양받은 아파트가 고가주택(과거 기준 6억 원 초과)에 해당하면 양도세를 내야 합니다. 하지만 이 경우에도 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 대법원은 재건축 분양권은 '주택'으로 간주되므로, 고가주택이라도 장기보유특별공제를 적용해야 한다고 판결했습니다 (대법원 2006. 10. 13. 선고 2006누2406 판결).

보유기간과 면적 계산, 꼼꼼하게 따져보세요!

• 보유기간: 장기보유특별공제를 위한 보유기간은 기존 주택 취득일부터 분양권 양도일까지 계산합니다. 재건축으로 새 아파트를 받기까지 오랜 시간이 걸리는 만큼, 보유기간이 길어져 공제 혜택이 커질 수 있습니다.

• 면적: 기존 주택과 새 아파트의 면적이 다르다면, 분양받는 아파트(분양주택)의 면적을 기준으로 장기보유특별공제액을 계산합니다. 과거에는 '기준면적 미만의 고가주택'에 대한 공제율이 달랐기 때문에 이 부분이 중요했습니다.

관련 법 조항 (과거 기준)

이 판례는 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호, 제95조, 구 소득세법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제8705호로 개정되기 전의 것) 제154조, 제155조 제16항(현행 제155조 제17항 참조), 제156조, 제159조의2 제2호(현행 삭제), 제160조 등을 근거로 판단되었습니다. 참고 판례로는 대법원 1994. 3. 8. 선고 93누17324 판결, 대법원 1999. 12. 10. 선고 98두3051 판결, 대법원 2005. 3. 11. 선고 2004두9456 판결 등이 있습니다.

결론적으로, 재건축 분양권을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건을 꼼꼼히 확인하고, 고가주택에 해당하더라도 장기보유특별공제 혜택을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 보유기간과 면적 계산 방법을 정확히 알고, 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 단, 관련 법규는 계속해서 개정되므로 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.