재건축조합 총회 결의, 정관 변경, 그리고 신뢰보호 원칙

안녕하세요! 오늘은 재건축 사업과 관련된 법적인 이야기를 쉽게 풀어보려고 합니다. 최근 대법원 판결(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결)을 바탕으로 재건축조합 총회의 권한, 정관 변경 절차, 그리고 신뢰보호 원칙에 대해 알아보겠습니다.

1. 조합 총회, 마음대로 결정 바꿀 수 있을까?

재건축 사업의 최고 의사결정기관은 조합 총회입니다. 총회는 법과 정관에 따라 이전 결정을 번복하거나 수정할 수 있는 권한을 가집니다. 마치 국회가 법을 만들고 바꿀 수 있는 것과 비슷하다고 생각하면 됩니다.

특히 조합 운영에 드는 비용 부담에 관련된 정관을 변경할 때는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다 (구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호). 이때, 변경된 정관 내용이 특정 집단(예: 상가 소유자)에 직접적인 영향을 미치더라도 3분의 2 이상의 동의만 있으면 된다는 것이 대법원의 판단입니다. 다른 법 조항(구 도시정비법 제16조 제2항)이 적용되는 것은 아니라고 합니다.

2. 총회 소집 절차에 문제가 있으면 결정도 무효일까?

총회 소집 공고 등 절차에 문제가 있더라도 모든 조합원이 총회에 참여하는 데 아무런 지장이 없었다면, 그 결정은 유효합니다. 절차상의 작은 문제는 총회 결정 자체를 무효로 만들지는 않는다는 뜻입니다 (대법원 1992. 3. 27. 선고 91다29071 판결).

3. 행정청이나 조합이 말을 바꾸면 믿을 수 없잖아! 신뢰보호 원칙은?

행정청이 어떤 입장을 밝혔더라도 나중에 상황이 바뀌면 그 입장을 번복할 수 있습니다. 처음 입장을 밝혔을 때와 상황이 달라졌다면 더 이상 처음 입장을 고수할 필요가 없다는 것이죠. 특별한 사정이 없다면 이런 행정청의 태도 변경이 위법한 것은 아닙니다 (대법원 2015. 1. 29. 선고 2014두3839 판결).

조합도 마찬가지입니다. 조합 내부 규정이 바뀌면 기존 규정을 믿었던 조합원들의 이익이 침해될 수 있습니다. 따라서 규정 변경의 필요성, 조합과 조합원 각각의 이익과 손해, 조합의 노력 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.

이번 판결의 핵심

이번 대법원 판결은 재건축조합 총회의 자율성을 인정하면서도, 행정청과 조합의 신뢰보호 원칙 적용에 대한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다. 특히 사업 방식 변경 등 예측하기 어려운 변수가 많은 재건축 사업의 특성을 고려한 판단이라고 볼 수 있습니다.

참고 법령:

• 구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항(현행 제35조 제3항 참조), 제20조 제1항 제8호(현행 제40조 제1항 제8호 참조), 제3항(현행 제40조 제3항 참조), 제24조(현행 제44조, 제45조 참조)
• 행정절차법 제4조 제2항