전대차 계약과 임대인의 책임: 보증금을 돌려받지 못한 사연

부동산 임대차, 특히 전대차 계약에 얽힌 분쟁은 끊이지 않습니다. 오늘 소개할 사례는 전대차 계약 과정에서 임대인의 방조 책임을 인정한 판례를 통해 전대차 계약 시 주의해야 할 점을 알아보겠습니다.

사건의 개요

A 회사는 B 회사에 아파트와 오피스텔 수십 채를 임대했습니다. B 회사는 이를 다시 세입자들에게 전대하는 사업을 했습니다. 그런데 B 회사 대표 C가 회사 자금을 횡령하면서 A 회사에 임대료를 제때 내지 못하는 상황이 발생했습니다. A 회사는 B 회사의 연체 임대료를 충당하기 위해 전차인(세입자)들로부터 직접 보증금과 월세를 받기로 했습니다.

이런 상황에서 B 회사는 임대 기간이 6개월 정도 남았을 때 D와 1년짜리 전대차 계약을 맺었습니다. A 회사는 이 계약을 승인하면서 “원래 임대차 계약이 끝나면 전대차 계약도 끝나고, 그 이후에는 A 회사와 새로 임대차 계약을 맺어야 한다”는 내용의 승인서를 보냈습니다. 결국 C는 D로부터 받은 전대차보증금을 가로챘고, D는 보증금을 돌려받지 못하게 되었습니다.

법원의 판단

법원은 A 회사가 C의 불법행위를 방조했다고 판단했습니다. A 회사는 B 회사와의 임대차 계약을 갱신할 의사가 없었고, B 회사의 재정 상태가 좋지 않다는 것을 알면서도 전차인들로부터 돈을 받아 자신의 손해를 줄이려고 전대차 계약을 승인했다는 것입니다. 결국 A 회사는 D에게 손해배상 책임을 져야 했습니다. D는 A 회사에 내야 할 임대료와 A 회사가 배상해야 할 금액을 서로 상계할 수 있었습니다.

이 사례가 주는 교훈

이 사례는 전대차 계약 당사자 모두에게 경각심을 줍니다.

• 임대인(A 회사): 전대차 계약을 승인할 때는 전차인의 보호에도 신경 써야 합니다. 임대차 계약 갱신 여부, 전대인의 재정 상태 등을 꼼꼼히 확인해야 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

• 전차인(D): 전대차 계약을 맺을 때는 원래 임대차 계약 기간을 반드시 확인하고, 임대인의 동의를 제대로 받았는지도 살펴봐야 합니다. 전대인의 재정 상태가 불안정하다면 더욱 주의해야 합니다.

관련 법 조항

• 민법 제492조 제1항 (전대의 효력)
• 민법 제750조 (불법행위의 내용)
• 민법 제760조 제1항, 제3항 (공동불법행위자의 책임)

이번 사례를 통해 전대차 계약의 위험성을 다시 한번 깨닫고, 계약 전 꼼꼼한 확인과 주의를 기울여야 할 것입니다.