가게 넘겨받았는데, 전대차? 임차권 양도?

옷가게를 하려는 A씨는 기존에 옷가게를 운영하던 B씨로부터 가게를 넘겨받기로 했습니다. B씨는 건물주 C씨로부터 가게를 세든 임차인이었죠. A씨는 B씨에게 권리금과 보증금을 지급하고 가게 영업과 점포를 인수했습니다. 그런데 나중에 건물이 경매로 넘어가면서 문제가 생겼습니다. A씨는 B씨와 맺은 계약이 '전대차'라고 생각하고 보증금 반환을 요구했는데, B씨는 '임차권 양도'라고 주장하며 거절한 것이죠. 과연 둘 사이의 계약은 무엇이었을까요?

전대차 vs. 임차권 양도

• 전대차: 임차인(B씨)이 임대인(C씨)의 동의를 얻어 제3자(A씨)에게 다시 임대하는 것
• 임차권 양도: 임차인(B씨)이 임대인(C씨)의 동의를 얻어 제3자(A씨)에게 임차권 자체를 넘기는 것

둘의 차이는 B씨가 C씨와의 임대차 관계를 유지하는지 여부입니다. 전대차는 B씨가 C씨에게 계속 임차료를 내야 하지만, 임차권 양도는 A씨가 C씨에게 직접 임차료를 내게 됩니다.

법원의 판단

대법원은 A씨와 B씨 사이의 계약을 임차권 양도로 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 영업 양도와 함께 이루어진 계약: A씨는 B씨로부터 단순히 점포만 넘겨받은 것이 아니라, 옷가게 영업 자체를 양도받았습니다.
2. 매매계약서 양식 사용: 계약서가 일반적인 임대차 계약서가 아닌 매매계약서 양식이었다는 점도 임차권 양도를 뒷받침합니다.
3. 임대인에게 새로운 임대차 계약 요구: A씨와 B씨는 함께 C씨를 찾아가 A씨와 새롭게 임대차 계약을 맺어달라고 요청했습니다. 이는 B씨가 C씨와의 임대차 관계를 종료하고 A씨가 새로운 임차인이 되기를 원했다는 것을 보여줍니다.
4. B씨의 지위 유지 이익 부재: B씨가 영업을 양도한 후에도 C씨와의 임대차 관계를 유지해야 할 특별한 이유가 없었습니다.

임대인의 동의는 있었을까?

임차권 양도는 임대인의 동의가 필수적입니다. (민법 제629조) 본 사례에서 C씨는 A씨와 새로운 임대차 계약을 맺어달라는 요청을 거절했지만, A씨와 B씨 사이의 임차권 양도 자체를 반대하지는 않았습니다. 또한, C씨는 상당 기간 동안 임차권 양도에 대해 이의를 제기하지 않았습니다. 따라서 법원은 C씨가 묵시적으로 임차권 양도에 동의했다고 판단했습니다.

즉, 이 사례는 가게를 넘겨받을 때 단순히 점포만 빌리는 '전대차'인지, 아니면 임차인의 지위까지 넘겨받는 '임차권 양도'인지 꼼꼼히 확인해야 함을 보여줍니다. 계약 당시 상황과 당사자들의 의도를 종합적으로 고려하여 판단해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.