전세 계약, 2년보다 짧게 해도 괜찮을까? 집주인 아닌 사람과 계약해도 보호받을 수 있을까?

전세나 월세 계약, 꼼꼼하게 따져봐야 할 게 한두 가지가 아니죠. 특히 계약 기간이나 집주인 여부는 꼭 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 오늘은 관련된 법원 판결을 통해 궁금증을 해결해 보겠습니다.

1. 계약 기간 2년보다 짧게 해도 될까요?

주택임대차보호법 제4조 제1항에서는 임대차 기간을 2년으로 보장하고 있습니다. 만약 2년 미만으로 계약하면 어떻게 될까요? 세입자에게 불리한 조건일까요?

법원은 임차인을 보호하기 위한 법 조항이라 하더라도, 임차인에게 불리하지 않은 조건이라면 유효하다고 판단했습니다 (주택임대차보호법 제10조 참조). 즉, 2년 미만으로 계약했더라도 세입자가 원한다면 계약 기간이 끝났을 때 보증금을 돌려받을 수 있다는 것입니다. (대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결 참조)

예를 들어 1년 계약을 했는데, 1년 후 세입자가 이사를 가고 싶다면 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

2. 집주인 아닌 사람과 계약해도 보호받을 수 있을까요?

등기부등본상 집주인이 아닌 사람과 계약하는 경우도 종종 있습니다. 이런 경우에도 세입자는 법의 보호를 받을 수 있을까요?

법원은 주택에 대한 적법한 임대 권한을 가진 사람과 계약했다면, 실제 소유자가 누구인지와 관계없이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 판단했습니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 참조). 예를 들어 집주인에게 임대 권한을 위임받은 대리인과 계약한 경우도 보호 대상이 될 수 있습니다.

특히 명의신탁, 즉 실제 소유자는 따로 있지만 등기부상 소유자 명의를 다른 사람으로 해 놓은 경우에도 명의수탁자가 아닌 명의신탁자와 계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 대항력을 취득할 수 있다고 판단했습니다. (대법원 1987.3.24. 선고 86다카164 판결, 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결 참조)

전월세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 거래인 만큼 관련 법률을 잘 알아두고 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이 글이 여러분의 안전한 계약에 도움이 되었으면 좋겠습니다.