전세 계약 기간 끝났는데, 그냥 살고 있어도 괜찮을까요? (전세권 등기 설정 시)

이사 가야 하는데 집 구하기도 힘들고, 집주인도 별말 없고... 전세 계약기간이 끝났는데도 그냥 살고 계신 분들 있으신가요? 특히 전세권 등기까지 설정해 둔 경우라면 더 궁금하실 텐데요. 오늘은 전세권 등기가 설정된 상태에서 계약 기간이 만료되었을 때 어떤 법적 효력이 발생하는지 알아보겠습니다.

전세권 등기? 그게 뭔가요?

전세권은 단순한 전세 계약과 달리, 등기부등본에 공식적으로 기록되는 권리입니다. 전세권을 설정하면 집주인이 바뀌어도 내 전세금을 안전하게 보호받을 수 있고, 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 집을 경매에 넘겨서 돈을 받아낼 수도 있습니다.

계약 기간이 끝났는데 아무 말도 없다면?

전세 계약 기간이 끝났는데 집주인과 재계약을 하지 않았고, 집주인이 계약 갱신을 거절한다는 통보도 하지 않았다면? 놀랍게도 전세 계약은 자동으로 갱신됩니다! 이를 **'법정 갱신'**이라고 합니다 (민법 제312조 제4항). 이때 갱신된 계약 조건은 이전 계약과 동일하며, 계약 기간은 정해지지 않은 것으로 간주됩니다.

그럼 계속 살아도 되는 건가요?

법정 갱신으로 계약이 갱신되었다면, 등기를 새로 하지 않아도 전세권은 유효합니다. 대법원 판례도 이를 인정하고 있습니다 (대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결). 즉, 등기부등본상 전세권 설정 기간이 만료되었다고 하더라도, 법정 갱신으로 갱신된 전세권은 집주인이나 새로운 집주인에게도 유효하게 주장할 수 있습니다.

언제까지 살 수 있나요?

계약 기간이 정해지지 않은 전세권은 집주인이나 세입자 모두 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다 (민법 제313조). 해지 통보를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다. 즉, 집주인이 해지 통보를 하면 6개월 후에는 집을 비워줘야 한다는 뜻입니다.

전세금은 어떻게 돌려받나요?

전세권이 소멸되면 집주인은 세입자에게 전세금을 반환해야 하고, 세입자는 집을 비워주고 전세권 말소등기에 필요한 서류를 집주인에게 줘야 합니다 (민법 제317조).

주의할 점!

법정 갱신된 전세권은 등기 없이도 효력이 있지만, 전세권을 다른 사람에게 넘기려면 존속기간을 연장하는 변경등기를 해야 합니다 (등기선례 제201302-1호).

이처럼 전세권 등기는 세입자를 보호하는 중요한 장치입니다. 하지만 법정 갱신과 관련된 규정을 정확히 이해하고 있어야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 전세 계약 기간 만료가 다가온다면 집주인과 충분히 상의하여 재계약 여부를 결정하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.