전세 계약 끝났는데, 전세금은 누구에게 돌려줘야 할까요? (전세권 저당권 설정 시)

전세 계약 기간이 만료되면 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하죠. 그런데 만약 세입자가 전세권에 저당권을 설정했다면 어떻게 될까요? 돈을 빌려준 저당권자에게 줘야 할까요, 아니면 세입자에게 줘야 할까요? 오늘은 이 문제에 대해 대법원 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.

전세권, 저당권, 그리고 전세금 반환

먼저 용어부터 정리해볼게요.

• 전세권: 세입자가 전세금을 지급하고 일정 기간 동안 집을 사용할 수 있는 권리입니다. 등기부등본에 기록됩니다.
• 저당권: 돈을 빌려준 사람(저당권자)이 돈을 빌려간 사람(채무자)의 재산을 담보로 잡는 권리입니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면 담보로 잡은 재산을 팔아서 돈을 회수할 수 있습니다.
• 전세금 반환채권: 전세 계약이 끝나면 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리입니다.

세입자가 전세권에 저당권을 설정했다는 것은, 전세권 자체를 담보로 돈을 빌렸다는 뜻입니다. 전세 계약 기간이 끝나면 전세권은 소멸하지만, 저당권자는 여전히 돈을 받아야 합니다. 그렇다면 집주인은 누구에게 전세금을 줘야 할까요?

대법원의 판단: 원칙적으로 세입자에게!

대법원은 전세권에 저당권이 설정되어 있더라도, 전세 계약이 끝나면 집주인은 원칙적으로 세입자에게 전세금을 반환해야 한다고 판단했습니다. (대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정 등)

왜 그럴까요?

• 저당권의 목적물은 '전세권' 자체이지 '전세금 반환채권'이 아닙니다. 전세 계약이 끝나면 전세권은 소멸하기 때문에, 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대해 저당권을 실행할 수 없습니다.
• 저당권자는 전세금을 받기 위해서는 '전세금 반환채권'에 대해 압류 및 추심명령, 전부명령을 받거나, 제3자가 전세금 반환채권에 대해 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법을 취해야 합니다. (민법 제370조, 제342조, 민사소송법 제733조)
• 집주인 입장에서는 저당권 설정은 세입자와 저당권자 사이의 문제이므로, 저당권자에게 직접 전세금을 줄 의무는 없습니다. 다만, 저당권자가 법적 절차를 통해 전세금 반환채권에 대한 권리를 확보했다면 그에 따라야 합니다.

정리하자면

전세 계약이 끝나면 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려주는 것이 원칙입니다. 전세권에 저당권이 설정되어 있더라도 마찬가지입니다. 저당권자는 법적 절차를 통해 전세금 반환채권에 대한 권리를 확보해야 전세금을 받을 수 있습니다.

참고 조문

• 민법 제312조 (전세권의 존속기간)
• 민법 제317조 (전세권의 소멸)
• 민법 제342조 (피담보채권의 범위)
• 민법 제370조 (저당권의 효력)
• 민법 제371조 (저당권의 소멸)
• 민사소송법 제733조 (추심의 신청)

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 법률 문제는 전문가와 상담하시기 바랍니다.